房地产开发项目的全面造价控制探究__期刊目录网

摘  要：本文针对房地产开发项目管理的现状和造价控制存在的弊端，提出应用全面造价控制理论进行房地产开发项目的造价控制，具体包括：房地产开发项目的全过程造价控制、全要素造价控制、全风险造价控制，并针对其各方面进行了详细论述，以期使我国房地产开发项目的管理水平更为科学。
关键词：全面造价控制；房地产；项目
 
1 引 言
20世纪80年代末，中国地产开始进入市场，房地产才正式成为一个产业。由此算来，中国的房地产业只有20多年的历史，与西方房地产的百年历史相比，中国的房地产行业较为落后，其中最关键的是管理和观念的落后，导致对房地产开发管理特别是成本管理的重视程度不够或者管理方法不对。本文针对房地产开发项目管理的现状和造价控制存在的弊端，提出应用全面造价控制理论进行房地产开发项目的造价控制，以期使我国房地产开发项目的管理水平更为科学。
2 全面造价的概念
    项目的全面造价控制是一种全新的项目造价控制模式，它是一种用来指导人们分析确定和控制项目造价的思想和方法，他强调在项目造价的分析、确定与控制中一定要全面考虑各种要素的影响，各个阶段的造价，确定性和不确定性造价。主要包括三个方面：全过程造价控制、全要素造价控制、全风险造价控制。全过程造价控制是全面管理的核心部分，全要素造价控制、全风险造价控制是辅助管理，也可以称为全面造价控制的辅助管理。
3房地产开发项目的全过程造价控制
    一个房地产开发项目的全过程是由一系列的工作构成的，而每个项目工作又是由不同的项目活动构成的。一个房地产开发项目的全过程的这些活动都会消耗或者占用各种各样的资源，而这些资源的消耗都会形成花费和成本，从而构成了房地产开发项目的造价，要对房地产开发项目的造价进行管理就要对房地产开发的全过程进行分解，对各个阶段的活动进行有效管理，这样才能合理的确定房地产开发的造价并进行有效的控制。
3.1 房地产开发项目活动的分解
房地产开发项目的实施工程中有明确的阶段性，一个房地产开发项目是由一系列的项目阶段和具体项目活动构成的可以将一个首先划分为项目阶段，然后把项目阶段不断的分解。单项工程、单位工程、分项工程、分部工程。房地产开发项目作为一种创造独特产出物的一次性工作是有始有终的，房地产开发项目从始到终的整个过程构成了一个开发项目的周期，可以划分为：
(1) 定义与决策阶段。再这一阶段中，提出以房地产开发项目的提案并对项目提案进行必要的机遇与需求分析和识别，然后提出具体的建设项目建议书，在项目建议书批准以后进行项目的可行性分析，通过可行性分析提出项目的备选方案，最终做出项目决策。这一阶段的主要任务是提出项目定义项目和最终作出项目决策。
(2) 设计与规划阶段。在这一阶段中，首先要为已经作出的项目决策编制出各种项目计划书，进行设计和规划。这一阶段的首要任务是进行设计和规划。
(3) 项目实施与控制阶段。在项目实施工程中需要开展相应的各种项目控制工作以保证项目实施结果与项目计划要求相一致，项目实施阶段是整个项目产出物的形成阶段。
(4) 完工与租售阶段。项目实施阶段的结束并不意味着项目的全部结束，完成相应的竣工验收手续，将项目出租或销售，完成资金回收，并完成相应的保修工作，才意味着整个房地产开发项目的结束。
3.2  房地产开发项目全过程造价的确定
一个房地产开发项目的造价是由项目各个不同阶段的造价构成的，而项目各个不同阶段的造价由每一个项目活动造价构成的。所以房地产开发项目的造价的确定过程中必须按照项目活动分解的方法首先找出一个项目的项目阶段、项目工作分解