如何有效控制房地产开发过程中的工程造价-经济

　　如何有效控制房地产开发过程中的工程造价
　　郇进东
　　威海家美房地产开发公司山东威海264200
　　摘要：在当前房地产开发企业面临的严峻形势下强调工程造价管理的必要性，重点强化对工程设计阶段决定工程造价的认识，对工程设计管理的具体步骤等进行粗浅的探讨。
　　关键词：房地产开发、工程造价、设计管理
　　2008年爆发的席卷全球的金融危机，时至今日各国仍没有完全走出其阴影，对我国经济也造成很大的冲击。今年以来，为促进房地产市场的平稳健康发展，国家宏观调控要求银行系统对房地产企业开发贷款和个人住房消费贷款进行紧缩，外围资金供应不容乐观。如何求生存、求发展是摆在众多房企面前的一个重要课题。在相同的开发环境中，除了开发适销对路的产品外，最重要的是价格。而在土地、配套费用等相对固定的情况下，如何有效地控制工程造价，从而降低产品销售价格，提高竞争力，变得尤为重要。工程造价的控制贯穿于项目建设的全过程，有投资决策阶段、设计阶段、招标阶段和施工阶段和竣工结算阶段，特别应重视设计阶段的管理，这恰恰是很多房企所忽视的。
　　为什么说设计阶段是投资控制的关键环节呢？在方案设计、技术设计和施工图设计阶段，建筑物的外观设计、平面布置、结构形式等全部确定，这些在建筑工程中占工程总造价75%-95%。对工程造价的影响度占75%。可以说是设计确定了工程造价，预算、结算只能计量而并不能改变工程造价。抓住对建安成本影响最大的设计阶段，可以取得事半功倍的效果。结合几年来的工作实践，建议从以下五个方面进行控制：
　　１．实行设计方案招投标制度。一份好的设计方案，不仅要取得良好的社会效益，具有技术上的先进性，还应具有经济的合理性。房企在委托设计时应大力引进竞争机制，通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性。同时通过招投标还可能选择到优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后，影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证的事情发生。例如：我公司开发的祥云花园1~4号车库，兼做人防物资库，顶板设计荷载达70KN/平米，通过设计招投标提出现浇混凝土空心无梁楼板、框架主次梁结构及现浇塑料模壳板三种顶板形式，经分析比较，现浇空心无梁楼板结构自重低，强度大，又有效利用了层高，具有较好的经济效益。虽然多花了一些设计费用，但产生的综合效益远大于此。
　　２．实行限额设计。合理科学的设计，可降低工程造价10%。项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短，同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益。我们每运作一个项目，都会提出具体的限额设计指标，促使设计单位在设计中凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算用数据说话，充分考虑施工的可能性和经济性，在设计技术与经济分析上要改变设计完后再算账的习惯作法。例如：一般情况下，我们会对框架结构多层住宅楼基础以上部分的平米钢筋含量进行限制，不超过36KG，对框剪小高层住宅楼基础以上部分要求不超过45KG。这种要求避免了设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，促使设计人员反复计算，减少不必要的安全储备，对成本控制起到了很好的效果。
　　３．注重价值工程的应用。我们开发住宅，是为了满足业主多方面的需求，必须在提高产品功能上不懈努力。价值工程是用来分析产品功能和成本关系的，是力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种管理方法。一般来说，提高产品价值的途径有四种：一是提高功能，降低成本；二是功能不变，降低成本；三是成本不变，提高功能；四是成本略有上长，带来功能大幅度提高。运用价值工程管理，在科学分析的基础上，以使用者的功能需求为出发点，对所研究对象进行功能分析，