房地产开发企业投资成本管理需把握的几个要点

　　房地产开发企业投资成本管理需把握的几个要点
　　毛荣民
　　上海公房实业有限公司200040
　　摘要：随着宏观经济调控的深入与全球金融危机造成的经济不景气，房地产业面临着一个自1998年以来的最大调整期。本文结合预控，就房地产开发整个过程的成本管理需关注的几个问题进行了探讨。
　　关键词：房地产；投资；成本管理
　　受2008年的全球金融风暴影响，我国实体经济急速回落，国内股市暴跌，房市成交量急剧萎缩，此时如何提高企业的生存和发展能力，成为房地产企业面临的紧迫问题。因此，降低成本、提高企业成本管理水平就显示出它的重要性。
　　一、土地成本
　　房地产开发离不开土地，作为稀缺资源，国家一直严格控制土地出让一级市场。开发企业应注意关注房地产市场运行情况，掌握市场数据，争取以客观合理的价格取得土地。具体在竞买过程中，应认真研究土地管理部门招标挂牌拍卖文件及出让合同文本，做好土地可能成交价的分析工作，应特别注意土地在形成熟地之前的拆迁成本。同时为防范风险，根据预控的原则，在竞拍前要为自己确定一个包括拆迁成本在内的可承受的心理价位。根据市场行情确定房地产销售价格并依据经验确定各项开发成本、利润倒推计算出土地可能成交价，同时通过敏感性分析，根据销售价格及各项成本的变动幅度倒推计算出相应的土地价格变动幅度，以市场未来客观销售价格及可承受成本、利润结合开发企业的预期倒推计算出的结果作为可承受的心理价位。除出让方式外，开发企业还可以通过申请方式从其他土地使用者取得土地，在通过申请方式获得土地过程中，应根据双方交易情况，以较低的价格取得开发用地，并在申请合同的签订过程中注意风险成本。
　　二、政府规费
　　房地产行业的主要工作对象除购房者外就是政府各有关部门。政府规费也是开发成本的重要组成部分。房地产业界所谓“靠政策吃饭”所讲的也就是政府规费的管理。政府规费主要包括项目立项、规划、消防、环保、施工等手续办理过程中应向政府各有关部门交纳的费用。各项费用的交纳都有各级政府的文件规定。在这一阶段工作过程中，正处于项目前期，开发企业尚未取得预售资格、很难取得银行贷款，资金压力很大。这时能够利用各项政府优惠政策，免交、缓交各项费用，不仅能减轻资金压力，还节省了贷款利息等财务费用。
　　三、建安成本
　　建安成本是房地产开发成本的主要组成部分，是开发建设的所有建筑物的土建、安装、装饰、设备购置费用之和。建安成本的控制可分招投标合同价管理、建设中造价管理及项目结算管理三个阶段。
　　招投标合同价管理是建安成本控制的重点，这也体现了预控的重要性。首先应根据工程定额及工程类别等确定项目预算；然后在招投标过程中根据建筑市场、建材市场的供需情况，在预算的基础上调整为招投标底价；最后根据投标方在招投标过程中的竞争情况确定中标者，并确定合同造价。建造中造价管理是在工程建设过程中采用合理的管理手段控制建安成本支出的过程。建设中的建安成本管理应从科学的工程项目费用计划着手，先将工程费用分解，并进一步分解为子项，再按时间进度分解，随后将费用额度安排到相应子项和时间段，形成费用计划；在费用计划的基础上，主要采用比较、分析、预测、纠偏、检查的分阶段步骤实施建安成本费用控制。通过以上程序，开发企业可以对工程建设中出现的费用偏差及早发现，并有针对性的采取纠偏措施，实现建安成本的动态控制和主动控制，从而保障项目投资的顺利实施，正确处理工程变更，并能防止承包方索赔情况的发生。项目结算是建安成本的最终表现形式。项目结算应依据建设工程承包合同及建设中的造价管理的基础资料，由内部审计人员按照有关规定进行。工程管理与结算人员应部门分开，起到监督作用