土地权益价值浅析__期刊目录网,论文发表,发表论

摘要：随着房地产市场的持续高速发展，带动了土地市场加速流转，规范土地管理工作、完善土地价格体系、制定和公布土地出让金的价格标准就显得十分必要。本文阐述了土地权益价值的涵义，揭示了土地权益价的实质，并就其评估方法和定价原则做初步探析。

关键词：土地出让金；土地权益价；增值收益法　　

在土地一级市场中，土地使用权出让时，取得土地使用权的受让方需向国家交付一定年限的土地使用权出让金，土地出让金往往按照土地评估价格的一定比例计算收取。随着土地管理工作的规范化要求和土地价格体系的逐渐完善，制定和公布土地出让金的价格标准就显得十分必要。在新一轮的基准地价更新评估中，有些城镇在评估基准地价的同时，同时测算出土地权益价（出让金比率）。本文就土地权益价的涵义、土地权益价的实质、土地权益价的评估方法和定价原则作探索性的研究。

1 土地权益价的涵义

土地价格实质上是关于土地使用权权益的价格，因此，从广义上讲，无论是何种设定条件下的土地价格，都是在某种意义下的土地的权益价格。从狭义上讲，土地权益价特指国家作为土地所有者让渡一定年限的国有土地使用权时的纯收益，也即土地出让金中的政府纯收益。

2 土地权益价的实质　

　我们先来分析一下国家的土地经营方式及其收益。

国家作为国有土地的所有者拥有某宗土地，可以选择以下几种方式来使用和经营土地：（1）用于一些特殊需要，如公共利益用地、军事用地、学校用地等；国家得到的是社会效益（2）以一定的地价款出让该宗土地，国家所得的土地纯收益即为该宗土地的权益价；（3）以一定土地年租金出租该宗土地（目前尚未实行）；（4）国家自己开发土地、建造商品房，进行房地出租、房屋买卖、商品房销售等经济活动。在这些方式下，国家所得的土地纯收益即为其中包含的地价减去土地成本（包括土地取得费、土地开发费、资金的投资利息和直接成本利润）后的剩余部分。根据不同方式下所包含的地价内涵，扣除的成本也不同，一般包括征地成本、土地开发费（城建大配套费）等。对于第一种方式的使用，国家主要和优先考虑的是公共利益等社会效益，而不是狭义上的经济效益，所以，此种方式不在我们的考虑之列；对于第三种方式，目前尚未实行，而且年租金的确定可以由基准地价和权益价得到，他们同属一个地价体系，因此在此也不考虑。对于第二种方式，土地权益价实质上就是国家作为土地所有者让渡一定年限的国有土地使用权在一般意义下（特殊情况下，国家可以提前收回）的机会成本。　　

3 土地权益价的评估

关于土地权益价的评估，除了传统的级差收益法，还可以采用以下两种方法。　

3.1 顺测法（增值收益法）。集体土地（农用地）被国家征用后，由于土地用途的改变（如变为商业、住宅、工业用途的土地）和土地使用方式的改变（如播种农作物变为建造商品住宅、作为土地资源参与工业产品的生产），土地价格往往会成倍增长。

按照成本逼近法的理论，可以征地补偿费、土地开发费之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金等和土地增值收益来确定，而其中的土地增值收益即是土地权益价。其计算公式为：

土地价格=征地补偿费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益

土地增值收益=（征地补偿费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润）×土地增值收益率土地增值率的大小往往遵循以下规则：

（1）用途不同，土地增值率不同。一般从高到低排序为：商业——住宅——工业。　　

（2）级别不同，土地增值率不同。　一般从高到低排序为：一级——末级。

土地增值率的大小可以根据样点地价的测算结果，参考前几年的出让、申请和估价资料，并结合专家的意见来确定，一般地，一种用途先确定某一级别的土地增值率，然后根据一定的递减（递增）幅度来确定其他级别的土地增值率。值得一提的是，若是考虑将未开发的生地出让，收取的权益价还应低些，应扣除开发土地投入资金的投资利润，因此此处包含了投资利润。至于土地增值收益，则不应与开发商共享分成，因为这是土地所有权产生的纯收益，国家完全可以由自己来开发建设，所以只要考虑开发商的开发利润即可。
3.2倒算法。