房地产类论文：浅谈金融危机影响下的东营房地

　　东营属于房地产发展的2级城市，相对于周边较大城市而言，近几年房地产市场一直处于稳步发展的阶段，泡沫也相对较少，但是随着经济危机的入侵，东营房地产市场受到了不小的冲击，如何应对危机正常发展，是房地产行业的重大难点，依据自身行业的特点，结合党组织努力学习科学发展观，共渡经济危机的大好政策，我们专门成立了调研小组，对东营市房地产市场进行了营销方面的调查探讨。
　　由于房地产与一般商品具有异质性，如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。随着房地产竞争的日趋激烈，相应的营销策划也十分火爆，由于经济危机的影响，原有的营销策略已经受到了重创，经不住新的冲击，因此策划创新成为制胜之道。
　　一、东营市营销策略调查
　　对于房地产的营销策划，主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新，激发潜在消费需求或争夺现有顾客，其创新可以体现在创造一种新产品（如规划设计方面的独特性）；提供一种服务模式（如管家式的物业服务）；倡导一种生活方式（如运动、健康、休闲、品位等）；营造一种文化等等。
　　东营旧有的营销理念无非是局限在很小的范围内，靠近小区的广告宣传看起来很是到位，但没有普及到整个区，整个市，狭小的空间，低廉的投入在经济危机中回报必然会少的可怜，而新的理念应该适应社会的发展，时代的需要。
　　首先是产品策略上，东营市商品房产品以前都大同小异，无论是外立面还是户型设计或者是配套各方面都千篇一律，但现在开发商更加重视产品的开发，小区的品味，对楼盘的前期规划和设计将更加重视，各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好，消费者对商品房的选择会更趋“个性化”，会更加考虑自己的心理需求，寻找更加适合自己的楼盘。典型楼盘有天籁华都和格林风景的高品质精装房和工法样板间的展示，是开发商对品质的追求以及对消费者质量的保证，同时也引起了业内外人士的关注。天籁华都顺应时代的发展，具有高度的社会责任感，在环保节能材料下了不少成本；天籁华都以目标消费群的需求为核心，设计紧凑实用型的中小户型和蛰伏其中的别墅景观，创造一个舒适、雅致的生活环境，说到景观不得不提一下上海华相，一向是上海的景观设计大师集合地，天籁华都取其优质高雅的设计策略，巧借自然之美，引天籁之声入园，众多高档用材的投入，造就了高品质楼盘。
　　其次是价格策略，在经济危机的动荡中，东营楼市上演了激烈的价格战，在经历了08年底的观望后，2009年开发商就拿出各种策略来应对危机的冲击，众成格林风景营销思考的低首付引领了这股以价格策略为重点的房地产市场竞争波。由于部分消费者的收入限制，面对首付就望而却步的欲买但又不能的心理，开发商制定的这种策略很好的帮助了消费者，低首付加低总价的现住楼，即买即住，省去了过多期房的时耗，以低价取胜，三月份，楼价普遍下降，拉开了楼市热潮，东营期房价格均价低于3000元/平方米，取得了良好的销售成绩，逐步走过了危机的冲击。到4月开盘的楼盘，均价3100引来市民关注，东营房地产市场及时制定策略，很好的调整了方案，针对危机，适时降价，走过危机后，东营的房地产市场必定一路走高。这是一种创新的价格策略，价格制定按楼层、朝向、景观、户型的不同分别采取不同价格，在危机中更是另一种价格。
　　再者是营销渠道的选择，随着市场专业化分工趋势，房地产开发商逐渐由自销转为与代理商合作销售，特别是随着东营市获得中国最适宜生活城市的称号，进而知名度不断提高，越来越多的投资商进驻东营，必然会选择东营本地代理商进行全程代理，在整个