房地产成本控制盲区及措施探讨_论文发表__期刊

　　房地产成本控制盲区及措施探讨
　　黄延胜
　　（中国葛洲坝集团房地产开发有限公司，湖北宜昌443002）
　　摘要：根据房地产项目全寿命周期，对项目成本控制阶段进行了划分，对当前房地产企业成本控制的盲区进行了分析，并提出了改进措施。
　　关键词：房地产成本控制盲区措施
　　房地产业是我国目前最受关注的行业。从1988年开始，尤其是进入20世纪90年代以来，房地产业逐步发展成为我国国民经济的重要支柱产业。但是，近几年来不断高涨的房价使广大老百姓望房兴叹，影响到了社会的安定和谐，以致遏制房价过快上涨被政府提高到了关注民生的政治高度。特别是2010年4月15日以来，国家针对房地产业的调控政策频频出台，政府管理将更加严格、市场竞争将日益激烈。因此，控制成本不仅能够提升企业的核心竞争力，而且能够减轻广大老百姓的购房压力，这对于促进房地产企业、房地产业乃至国民经济的健康持续发展都具有深远的现实意义。
　　然而，房地产业长期以来形成的高额利润，使得房地产企业成本控制观念淡薄、成本控制手段缺乏，甚至还存在一些盲区。
　　一、房地产成本控制阶段划分
　　一个完整的房地产项目的全寿命周期，主要包括项目立项、前期策划、规划设计、工程实施、交付使用等五个阶段，而一个完整的房地产项目成本管理的全寿命周期，可以形象地概括为成本决策、成本形成、成本追加三个环节。
　　项目立项、前期策划、规划设计既是项目定位的决策阶段，同时也是项目成本的决策环节。整个项目在经过项目建议书阶段的初步投资估算、项目可行性研究阶段的投资估算、初步设计阶段的初步设计概算、施工图设计阶段的施工图预算之后，项目成本目标值已经基本确定。
　　工程实施阶段是项目成本的形成环节。对以施工图预算为基础通过招标确定的承包合同价，并以承包合同价为基础，按照承包方实际完成的工程量，同时考虑物价变动等因素引起的造价变更，合理确定了最终结算价。至此，项目成本实际值在竣工验收阶段已经基本形成。
　　交付使用阶段是项目成本的追加环节。不管是前期物业管理还是后期物业管理，大多都是开发商下属的物业公司负责管理，而物业管理费基本无法维持小区的正常运转，特别是后期小区景观、相应配套设施的维护，开发商视具体情况需要给予或多或少的补贴。
　　二、房地产成本控制盲区分析
　　长期以来，房地产企业习惯于把成本控制放在成本形成环节，而忽视了成本决策环节、成本追加环节的控制。房地产企业控制成本的着力点通常就是审核施工图预算、现场工程量签证、承包合同价结算；成本控制部门在工程实施阶段，对项目成本目标值与实际值进行动态比较，并分析产生偏差的原因，确定下一步的纠偏措施，力争将实际成本控制在目标成本范围内，实现预期效益。在项目成本管理的全寿命周期进行这样的动态成本控制毋容置疑，但这种立足调查——分析——决策基础之上的偏离——纠偏——再偏离——再纠偏的控制是一种被动控制，只能发现偏离、纠正偏离，不能预防可能发生的偏离。
　　根据经验数据显示，在初步设计阶段，影响项目投资的可能性为75％——95％；在扩初设计阶段，影响项目投资的可能性为35％——75％；在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性为5％——35％。显而易见，项目成本控制的关键在于项目立项、前期策划、规划设计阶段，也就是成本决策环节，包括交付使用阶段的成本追加环节，规划设计方案的确定也将决定后期维护成本的高低。
　　为尽可能地减少以至避免项目成本目标值与实际值的偏离，必须实施主动控制，着重加强规划设计阶段的项目成本控制。
　　三、房地产成本控制改进措施
　　房地产成本控制贯穿项目建设的全过程。针对上述成本控制的盲区，必须在规划设计阶段严把“三关”：
　　一是建立