探讨城市房地产开发经营的外部性及治理实施的

　　探讨城市房地产开发经营的外部性及治理实施的必要性
　　黄燚
　　怀化市房地产管理局
　　[摘要]房地产业的健康发展是国民经济健康发展的一个重要方面,房地产开发经营的外部性的产生有其特殊的内在影响因素和外在市场条件，其对于社会和经济的发展既存在着正效应也存在着一定程度的负效应；对其负效应的合理治理政府政策需发挥必要性作用，以促进房地产开发与社会资源的合理配置。
　　[关键词]房地产开发经营;外部性;治理；政府政策
　　1概述
　　所谓房地产开发经营的外部性,是指某些经济主体在房地产领域的经济活动对其他经济主体的影响,而这种影响并不属于市场交易内容,施加影响的当事人也并未将这种影响作为其决策变量加以考虑。房地产业作为一种具有基础性、先导性、拉动性和风险性的特殊产业，不同于一般商品的特殊商品(房地产商品是具有较多公共性的商品),在其投资开发经营及利用的过程中,广泛存在着外部性的一些问题,如城市开发中土地增值收益的分配,相邻不动产利用时的干扰,居住区中的环境污染,等等。从而使当事人的私人成本(收益)与社会成本(收益)不一致,使具有负的外部性的产品或服务供给过多,而使具有正外部性的产品或服务供给过少。按照影响的性质,可将房地产外部性分为房地产外部经济,如房地产开发导致的城市景观改善是一种外部经济;外部不经济,如城市土地过度开发造成住宅拥挤、公共绿地减少、生活质量下降等属于外部不经济。
　　2房地产开发经营外部性的产生原因
　　房地产开发经营过程中,外部性的产生有其特殊的内在影响因素和外在市场条件。归纳起来,主要包括:
　　2.1地理区位上的邻近
　　房地产项目在推广中大力宣传周边基础设施的完备与景观的优美,这就是因为该项目与周边相关设施如学校、购物广场、城市绿地等毗邻,特别是二级城市的城镇建设当中，一些房地产项目往往与当地行政、商业中心相邻，使得这个房地产项目可以不付出额外代价便可享受相关便利,从而在区位上占有优势,而购物广场、医院等公共服务机构也因为毗邻该房地产项目,可以吸纳到更多的购物人群与客流量,从而有更大的发展潜力。这就是地理位置的毗邻起了作用。对建在污水处理厂旁的房地产项目而言,污水处理厂在提供处理污水服务的同时也给该房地产项目带来了损害。同理可知,这也是人们在购房时,除了关心房屋本身以外,还应特别注意未来邻里的职业、阶层、文化、安全等因素的原因。
　　2.2产权不明晰
　　外部性的产生在很大程度上也受制于产权的不明晰,即对经济资源缺少明确的产权保护。例如,如果政府可以就房地产项目因周边公共绿地的存在而获得更好的空气质量而收取费用,那么,该房地产项目要承担一定的经济成本方能得到绿地给它带来的好处,而其它远离绿地的房地产项目未得到空气质量更佳的好处也不需支付费用,从而毗邻绿地的项目便不能从政府建造绿地中得到比其它远离绿地的项目更多的好处。在这种情况下,外部经济就会消除,反之,外部性就会产生。上面所述,就是因为对公共绿地这种经济资源缺乏明确的产权归属而产生了外部性。
　　2.3主体关系不平等
　　小区业主委员会权利实施不到位，对于问题申诉及解决存在着互相协调难、无人组织、组织者花费的大量精力和时间谁来补偿的问题,这些都使得业主与房地产开发商之间交易的难度加大且交易成本过高；加上一些开发商、投资者和投机者等强势群体在各种资源拥有方面具有明显优势，在同利益相关的制度设计、政策安排等方面也相应地拥有较大的影响力，进而也造成了外部性。
　　2.4品牌价值的偏好
　　通过外部力量的作用改变消费者与生产者的偏好也会产生外部性。其实,从经济学角度而言,好的房地产开发公司的品牌对于购房者偏好的诱导是一种外部影响现象。比如,万科公司作为房地产业界的知名企业,开发出