论房地产开发企业成本控制-经济论文__期刊目录

　　论房地产开发企业成本控制
　　高汝江
　　山东省禹城市城市建设综合开发公司
　　房地产开发企业成本控制，就是在投资决策、设计、建设项目发包和建设实施阶段，把建设工程造价的发生控制在计划的造价限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证项目管理目标的实现，以求在各个建设项目中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益.成本控制是指通过主动控制和被动控制手段，在达到预定工程功能和工期要求的同时优化成本开支，将总成本控制在预算（计划）范围内。在市场经济中，项目的成本控制不仅在整个项目管理中，而且在整个企业管理中都有着重要的地位，人们追求企业和项目的经济效益，企业成就通常通过项目成就来实现，而项目的经济效益通常通过盈利的最大化和成本的最小化来实现。
　　一、成本控制的重要性
　　房地产开发项目的成控制是一个系统工程，它贯穿于一项目的始终——从谋划运作到全部房屋销售出去，甚至包括售后服务和物业管理。控制好房地产开发项目的成本，尤为重要的是产企业管理层做出正确的项目决策。开发项目定位是房地产企业追求利润的关键点，也是企业管理层决策的关键点。
　　它的项目经济目标（盈利）完全通过成本控制实现。在实际项目中成本控制经常被忽视，或由于管理能力、控制技术问题，使成本处于失控状态，许多项目管理者只有在项目结束才知道实际开支和盈亏，而这时其损失常常已无法弥补。
　　二、成本控制的特点
　　1、项目参加者对成本控制的积极性和主动性是与他对项目承担的责任形式相联系的，则他必须严格控制成本开支，所以严密的组织体系和责任制度是成本控制的重要手段。
　　2、成本控制的目标不是孤立的，它只有与质量目标、进度目标、效率、工作量要求消耗等相结合才有它的价值。
　　(1)成本目标必须与详细的技术（质量）要求、进度要求、工作范围、工作量等同时落实到责任者（承担者），作为业绩评价的度。
　　(2)在成本分析中必须同时分析进度、效率、质量状况，才能得到反映实际的信息，才有实际意义和作用，否则容易产生误导。
　　(3)不能片面强调成本目标，否则容易造成误导，例如为降低成本（特别是建设期成本）而使用劣质材料、廉价的设备，结果会拖延工期，损害工程的整体功能和效益。
　　三：开发项目成本控制的措施
　　1、确定工程项目成本管理的基本目标
　　进行充分论证，制定正确的、科学的、符合实际（即与项目环境和项目参加者能力相称）的、可行的项目成本目标。如果项目目标出错，就会犯方向性、原则性错误，给工程项目带来根本性的影响，造成无法挽回的损失。其具体的目标是在限定的时间内，在限定的资源（如资金、劳动力、设备材料等。）条件下，以尽可能快的进度、尽可能低的费用（成本或投资）圆满完成项目任务
　　2、建立一个强有力的项目成本控制组织
　　最好采用直线制管理模式，有一个通才式的人物管理，一抓到底，这样对项目成本控制起到至关重要的作用。
　　3、前期要做好充分论证
　　控制好房地产开发项目的成本，前期阶段就要做好充分的论证。前期阶段包括可行性研究阶段和设计阶段。大家可能会有疑虑，这样的话不就加大了前期阶段的成本了吗？不错，客观地说，是加大了前期阶段的成本，但是从整个项目的成本控制来考虑，现在的投入是事半功倍的。
　　在可行性研究阶段必须完善项目的开发经营计划，必须完成资金的流量和销售计划，这样就可有效地测算项目成本，提出整个项目的成本控制目标。
　　4、理性评估土地价格
　　用合理理性的价格取行土地对成本控制的作用非常大，因为土地费用的弹性比较大，占成本的比重也很大，通常情况下土地费用占商品房价的30～50%。目前，在中国这种尚不成熟的市场机制下，无论是地方政府还是房地产开发商