“国十条”新规后中小型房地产企业的发展策略

摘  要：为了规范房地产市场的秩序、改变商品房居高不下的销售价格，国家出台了针对房地产市场新的“国十条”规定，这一规定无疑会对房地产市场造成深刻的影响。本文针对中小型房地产的特点，分析了“国十条”新规对中小房地产企业的影响，并对今后企业的发展策略深入地探讨。
关键字：“国十条”新规，中小房地产企业，发展策略
1. 引言
近期，国内商品房销售投机炒作严重，价格居高不下，市场泡沫化已经很严重。为规范市场，国务院于2010年4月17日发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条举措，被业内称为房地产新“国十条”。这次新“国十条”以前所未有的力度来限制购房信贷，将对房地产市场的销售产生重大影响。银监会和各地方政府相继出台了一些细则，对开发贷款和土地储备贷款实行等实行了严格的规定，这些规定将会影响房地产开发企业的资金回笼，对综合实力强的大型房地产企业遇到的可能是暂时的困难，但对许多中小型房地产企业来讲，面对的却是困境。面对这些变化，如何在调控及竞争中取得长足发展，是目前中小房地产企业面对的最重要、最紧迫的问题。
2. 中小型房地产企业发展的必要性
相对于大型的房地产企业，中小型房地产企业有其独到优势，在相当长的一段时间内，将会长期存在，其优势体现在：
企业机制优势。中小型房地产企业规模小，对市场的变化反应快，可以及时地调整企业经营方向和策略，而且由于中小型房地产企业建设的项目规模不大，经营比较灵活，所以投资周期相对而言比较短，资金回笼速度快，市场风险相对较低。
区域优势。当前国内房地产市场需求量大，大型房地产企业通常侧重一线城市经营，尚未尽力经营中小型城市房地产市场。房地产企业是区域性很强的行业，而中小型房地产企业主要分布于中小城市和区县，正好可以利用区域优势，占领本土市场。
满足市场多种需求。大型房地产企业通常开发中高级、豪宅或商业地产等项目，对于利润相对低的低端产品则要中小型房地产企业来开发。所以，中小型房地产企业与大型发地产企业同时并存，满足市场多种需求。
信息渠道流畅。因大型房地产企业规模很大，管理层次多，信息的流通速度相对较慢而中小型房地产企业因为企业规模小，信息传递便捷，可以更好地贯彻领导层指示，迅速占领市场。
3. 新“国十条”对中小型企业的影响
（1）土地资源获取困难。继新“国十条”发布后，各地政府相继出台了针对闲置土地具体、严厉的措施，使得各房地产企业进行土地储备越来越困难，土地进入门槛越来越高，对下游中小型房地产开发企业产生了很大冲击。另一方面，地方政府为了实现财政收入的最大化及拍卖方商业利益等因素，对相关房地产项目都进行了大力宣传推广，对投标企业的要求不断提高，甚至倾向于只接受有较大实力企业参与，这无形中提高了企业进入门槛，增加了中小企业参与难度。
（2）企业融资困难。新“国十条”对炒房者前所未有地加大了打击力度，银监会也发布了限制购房贷款等细则，使现有的商品房销售收入下降，影响了企业资金的回笼。中小型房地产企业融资方式比较单一，主要依靠银行信贷资金，而银行为了规避风险，实施银根缩紧政策，大大地增加了企业的融资难度。对企业融资的几种常用方式如发行股票、债券、房地产信托等，国家都进行了严格的控制。在股票市场方面，目前在深沪两地房地产上市企业仅有81家，不到全国房地产企业两成。而对于债券、房地产信托等融资方式，现行法律又有严格的限制，使中小企业难有作为。
（3）市场风险。房地产市场具有价格的波动性、交易的复杂性、周期滞后性及市场竞争不充分性等特点。多种因素的综合，加大了房地产行业投资的风险。国家政策的调整，对房地产行业影响尤其深刻，如银