房地产项目实施各阶段的成本控制__期刊目录网

摘要：房地产项目成本控制在投资决策阶段、设计阶段和招投标与合同订立阶段最为重要。在投资决策阶段应组织各专业经验丰富人员组成项目组进行详细成本分析；设计阶段应由设计部门与造价部门密切配合，确立合理的容积率，优化设计方案，实行限额设计，并减少变更；招投标与合同订立阶段应制订详细的招标计划，重视招标文件的编制，合同订立应公平、互赢、条款严密；施工和结算阶段应建立严密可行的成本控管制度并严格执行。
　　
　　关键词：成本控制房地产项目投资决策阶段设计阶段招投标与合同订立阶段
　　
　　结合自己的工作实践，谈谈在项目实施过程中的成本控制。在项目实施各阶段中，投资决策阶段、设计阶段和招投标与合同订立阶段对投资的影响程度最大。工艺、流程、方案一经确定，则工程的基准造价就相对明确了。在这里以房地产项目为例，其它项目法人对项目的成本控制亦同理。
　　一、项目策划、估算、决策阶段（简称决策阶段）
　　项目决策阶段是项目建设的第一阶段，该阶段所做的决策，将直接影响整个项目的成功与否。在这一阶段应着重从以下几方面加强成本管理。
　　1.由各专业经验丰富的人员组成项目组
　　在投资决策阶段，公司需要组织一个由经验丰富的专业技术人才组成的项目组。项目组应至少包括以下人员：造价工程师、建筑工程师、工程管理人员和项目经理、营销专业人员。项目组应完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算与分析的全过程工作。
　　2.进行详细的成本分析
　　在估算与分析的过程中，应对当前的经济形势、所在城市的市场状况、该地区的材料供应情况、建安造价、政府的税费、贷款利率等进行充分的了解、分析和判断。工程建设费用主要有：
　　（1）土地开发成本
　　土地成本支出约占项目总支出的20-30％，现在各地政府一般都用招拍挂的形式进行土地出让，出让的土地也一般都是“熟地”，即已完成了前期的土地征用和土地拆迁安置补偿。需要参投单位参考政府近期出让的类似地块，并结合其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算，充分考虑开发成本并增值预值。
　　（2）前期费用
　　前期费用包括前期工程费和各项税费。
　　应针对各项市政配套进行实际调研，与当地政府充分协调沟通，看哪些可以在土地出让时由政府配套到位，哪些是需由开发商自行建设。对水电煤等管线的增容、道路的拓宽、其它公共设施的配套作充分估计，如电信部门可以免费将管线接至各户；有线电视则需向每户征收有线电视建设配套费，该项费用只负责施工至楼幢单元的前端箱，从单元起的各层及户内管线则需由开发商另行施工并承担费用；还有供电部门有收取新建住宅供配电设施工程建设费，需要了解各地区该项费用所配套建设的范围和需开发商另行投入的费用。“三通一平”和临时设施费应根据实际估算，并尽量将一些临时设施建设成工程完工后可转化的永久设施，如售楼部可考虑改造成小区物业管理室等，尽量降低重复建设的成本。
　　工程项目的建设会涉及到各有关单位征收的费用与税收。涉及到国土局、建设局、发改局、气象局、地震局、人防办、电力公司等各部门，有些部门的实际收费与规定费率会有一些差异，应注意与各有关部门的沟通和协调并争取获得政府支持，减免部分税费。
　　现如今国家正在加大保障性住房的建设，部分开发商将会加入到保障性住房的建设中来，对于保障房的价格与成本测定，则更需要对当前国家的政策有深入的了解，因为经济适用房一般在工程完工之前即已申报至物价部门审批售价，而售价一经公布就不能更改。所以，尤其需要对国家的各项优惠措施有个全面的了解，哪些费用可以免征、哪些费用减半征收、哪些费用必须缴纳，前期和施工过程中会发生哪些费用，都应该在事前充分考虑进