浅谈房地产开发中的造价控制__期刊目录网,论文

摘要：在当今的房地产市场竞争中，房屋销售价格是房地产开发的关键，土地价格和工程造价构成了房屋销售价格的重要组成，土地价格受市场因素波动开发企业难以左右，工程造价却是开发企业真正可以掌控的，也是取胜的关键。房地产建设项目的造价控制贯穿于项目的全过程，即项目规划决策阶段、项目设计阶段、项目招标阶段、项目实施阶段和竣工阶段。
　　关键词：建筑工程；房地产开发；工程造价；投资控制
　　有关分析资料显示，项目投资决策阶段对投资的影响可达95%以上；初步设计阶段可达75%～95%，对建筑工程造价的影响力最大；技术设计阶段可达35%～75%，对建筑工程造价的影响力减小，该阶段只确定工程设计的合理性、可行性；在施工图设计阶段可达10%～35%，其影响力进一步削弱。因此，最关键的阶段是项目实施之前的项目决策阶段(决定因素)和设计阶段(关键因素)，开发企业要根据影响力的大小有所侧重。
　　1项目规划决策阶段工程造价的控制
　　房地产的开发成本主要包括：土地征用费；拆迁安置费；前期工程费；房屋建筑安装工程费；基础设施建设费；配套设施建设费；建设单位管理费以及其他必要的成本支出。如果估算的每平方米的价格高于相同地段的二手房价格，则不值得投资开发，对未来的开发项目，也可以考虑时间和空间上的升值可能。该阶段控制造价的主要手段是在广泛调查和分析开发项目可行性的基础上编制合理真实的投资估算。
　　1.1编写可行性研究报告
　　可行性研究报告是决策的重要依据，做好可行性研究报告的关键是做好市场调研，开发的项目是否有相应的消费群体，深入了解开发项目所定位的业主们的需要，要确保项目是适应发展要求的；做好效益研究，从投入、产出入手，解决项目在经济上的“合理性”问题。既要符合所在城市的规划要求，又要满足使用功能，既要考虑功能分区和建筑物的间距要求，又要考虑最大限度地节约用地，尽量做到布置紧凑合理，充分利用地形地貌，降低地皮费用。可行性研究的深度要规范化和标准化，研究报告要确保真实性和科学性。
　　1.2编制投资估算
　　投资估算是房地产开发建设前期工作中的重要环节之一。它是研究、分析开发项目的经济效果的重要依据，也是决策的主要依据。在投资估算中，设计人员应从工程规模和项目内容上真实反映设计意图、工程内容，费用构成应齐全、合理，确保估算质量。这是编制投资估算工作的关键，也是下阶段的重要依据。
　　2设计阶段工程造价的控制
　　工程设计是房地产建设项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程，是工程建设的灵魂，是处理技术与经济关系的关键性环节。工程建成后，能否取得满意的经济效果，是除项目决策外的另一个决定性因素。
　　2.1优化设计方案
　　据统计，设计费用占工程总投资的比例很小(一般只相当于建设工程全寿命费用的1%以下)，但它对工程造价的影响程度可达到75%。搞好工程设计阶段的造价控制是有效控制工程成本的关键，重施工、轻设计的观念必须克服，控制工程费用应从设计抓起。因此，建设单位在审查设计单位的设计时，要重视设计方案的优化，采用先进的技术方案和成熟的新技术、新工艺、新材料。
　　2.2技术设计和施工图设计阶段的造价控制
　　方案设计、技术设计和施工图设计应采用招标方式。据统计，我国甲级以上设计院有150多家，各个院技术力量不一，侧重不同，若采用设计招标，引入竞争机制，综合考虑技术、经济、功能、环境等因素，使建筑产品成为建筑精品，提高经济效益。在设计过程中采用限额设计是加强此阶段监督管理的有效手段，避免无谓的浪费。限额设计就是按照批准的可行性研究报告的投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制技术设计和施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下