基于房地产项目工程造价存在的问题及控制措施

摘要：随着经济的快速发展，房地产企业之前靠销售额赚取利润转变为从造价。房地产开发企业要求工期短，投资效益好。对项目投资的实施过程进行有效控制，从技术上、经济、合同等方面降低工程造价，提高投资效益及社会效益。
　　关键词：房地产;工程造价;存在问题;控制
　　1房地产开发项目工程造价控制存在的问题
　　（1）开发商对设计不够重视。
　　长期以来，许多房地产开发商对设计重视不够，主要表现在以下几点：开发商完全不按照国家标准支付设计费，把设计费压得很低；把设计周期压得较短等，导致设计的图纸质量不高；随心所欲，设计频繁变更；这些都给控制工程造价带来较大的难度。招标方式欠妥，造价的计算不科学。房地产公司一般采用邀请招标的方式进行招标，竞争不够充分。有的房地产公司为了赶工期，抢进度，喜欢采用费率招标方式选择施工单位，认为控制住费率就控制住了总价。还有一些房地产公司采用所谓的“议标”，即在投标人报完价后，采取讨价还价的方式与对方议价，这种方式的缺点是比较明显的，例如投标人在首次报价时故意抬高，水分很大，留出足够的空间来与你周旋谈判。决策盲目，估算精度不准确。项目决策失误，主要体现在项目投资建设前，市场调研不充分，市场定位不准，或者项目建设地点的选择错误，或者投资方案的确定不合理等。
　　（2）合同管理意识不足
　　在合同执行的过程中遇到材料涨价，施工单位不愿继续施工等等。在现实实践中，许多开发商与承包商签订的合同文本往往没有借鉴标准合同文本，合同条款不严谨、准确和全面，工程造价及相关费用的计取留有较大争议空间。施工单位进场以后常常会找各种理由、想方设法要求增加工程造价。如果合同签订周密，考虑了风险因素，强调了应对措施，写明了防范条款，就能有效地杜绝工程造价的增长。
　　（3）项目工程造价的事前控制
　　项目可行性研究阶段造价控制。房地产项目可行性研究是对所建项目有关的社会、技术、经济等条件进行深入的市场调查，进行全面、系统的技术经济分析和论证，得出项目投资是否可行的结论。在做可行性研究时，一方面要注重功能定位，满足市场需求。近几年，顾客对住宅小区的环境绿化、公共部位的卫生、小区的安全，户型的选择，空间的私密性等都提出了很高的要求，这些要求甚至可能成为居民在选择购买住宅时的主要制约因素。另一方面要构建有效组织，配置专业人才。房地产投资决策的完成集中了多方面专业人才的集体智慧，需要多种专业人才的协同作战，如需要市场营销人员提供市场需求偏好；需要规划设计人员提供产品设计建议；需要工程技术人员提供施工的技术可行性和进度预测；需要造价人员提供成本的预测；需要财务分析人员提供融资的可行性和项目的盈利性预测；需要物业管理人员前期介入；还需要能与上述专业人员进行沟通协调并能整合他们思想的综合管理人才。
　　工程造价控制不仅要反映投资决策，反映设计、发包和施工，同时能影响投资决策，影响设计、发包和施工，实现主动地控制工程造价。事前控制确定了造价控制的总目标，对工程造价的影响最为直接和有效。
　　设计阶段工程造价控制程序图
　　2实现对工程造价的事前主动控制。
　　（1）参与设计控制：充分认识设计阶段在造价控制全过程的重要性，工程部参加设计文件会签，参与确定设计标准、新材料、新工艺应用等意见，以实现对工程造价的事前控制。
　　（2）确定控制目标：开工前即组织对施工图预算、确定本工程造价控制的总目标。审定后的预算即作为拨付工程进度款和工程结算的依据，不得随意调整，从而减少突破预算的可能性。
　　（3）制定资金使用计划：结合进度计划，为整个工程制定详尽合理的资金使用计划，一方面确保工程建设有足够的资金，不致因资金不足或不及