房地产企业成本控制体系的建立与实施__期刊目录

摘要：从成本的属性来看，土地成本、管理费及财务成本在项目初期即可大部分确定，其波动幅度微小，可控性相对较小；前期费用、工程成本、营销成本则会因为项目本身情况、涉及复杂因素众多等而出现前后测差异较大的情况，如采取有效措施，则可控性较强。
关键词：房地产   企业   成本
研究房地产企业成本,其实质就是对房地产项目开发成本的分析研究.总体而言,一个项目的开发成本大体可以下六大部分:1、土地成本；2、前期费用；3、工程成本；4、营销成本；5、管理成本；6、财务成本。从成本的属性来看，土地成本、管理费及财务成本在项目初期即可大部分确定，其波动幅度微小，可控性相对较小；前期费用、工程成本、营销成本则会因为项目本身情况、涉及复杂因素众多等而出现前后测差异较大的情况，如采取有效措施，则可控性较强。因此，工程成本、营销成本是我们在项目开发过程中进行成本控制的重点。尤以工程成本为重。
    下面就上述六方面的成本管理工作，重点在工程成本方面采取的成本控制措施，以及相关的管理经验作简要分析：
一、 房地产项目开发成本控制的总体思路
1、 建立成本控制目标。在各个项目的开始阶段，即及早建立成本控制目标，并将目标分解，制订出各项成本的具体控制指标，责任落实到部门；
2、 公司成立成本控制小组，定期（每半年）对各个项目的发展成本进行全面分析、评估、检讨，对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施；
3、 设计是成本控制的关键。加强对设计部门人员的成本意识普及；在保证设计质量的前提下推行成本限额设计，控制设计对成本的影响；
4、 严格规范工程分判程度，及早进行招标准备；设计、合约、项目相互配合；规范材料样板、工料规范，减少合约履行纠纷和风险，降低工程成本；
5、 完善设计变更、现场签证程序、完善变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权限；
6、 开源节流，严格控制管理费用开支。
二、 房地产项目开发成本控制的具体办法及经验
1、 土地成本管理
土地成本，主要指土地获得阶段形成的各类费用支出，包括地价、土地动拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。在房地产整个开发过程中，土地一旦到手，其成本即基本确定，直至项目开发完成，该成本一般也不会有较大变化。
2、 前期费用管理
前期费用，主要指设计费、报建费、勘察测绘费以及可研费用，其中成本控制的重点为设计费。对于设计费用，主要从以下几方面进行控制：1）严格控制设计质量，在项目前期即尽可能确定有关技术经济指标参数，防止因设计自身失误原因导致成本增加，设计费用的审核、支付亦与之挂钩；2）在满足设计质量的前提下，限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容；3）在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响。
3、 工程成本管理
工程成本，主要由分包工程及甲供物资成本、配套成本等构成。
分包工程及甲供物资成本主要包括土建、机电安装、装饰、室内全装修、小纺、弱电、电梯、甲供材料等通过招投标确定的分项工程/供货合同成本。主要通过以下具体措施来控制分项成本：
1） 在项目前期（项目规划阶段、方案设计阶段、施工图纸设计阶段等），根据设计的深度，以及过往工程建设经验数据、市场价格因素，结合项目市场定位、销售市场预测情况，通过不断调整、修正的方式尽早确定合理的成本控制目标。
2） 成本控制目标一旦确定，应及时对成本测算值作进一步拆分。具体化的成本控制指标对工程分包和材料选用有指导作用。举例来说：设计图纸要求外墙采用花岗石，则国产材料、进口材料，效果不一样，价格差异也很大，决