房地产开发项目成本控制浅论__期刊目录网,论文

摘要：房地产在目前的中国乃至世界，都是一个非常热门的话题，它不仅仅在经济领域有着重要的意义，成为了近些年来GDP增长的支柱产业，还渗透到了每一个居民的日常生活中，并对居民的生活产生了巨大的影响。而房地产开发作为一种商业行为，追求的是利润，这是天经地义的，但是如果能在房价和利润之间寻求到一个平衡点，达到买卖双方的双赢，对无论是市场需求方还是房地产供应商都有积极意义。要达到这一目的，控制好房地产的开发成本是关键因素。
本文将从房地产项目项目前期阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段来论述房地产开发项目成本控制。
关键词：房地产；项目开发；成本控制
房地产的开发成本一般由土地费用、前期工程费、建安工程费、财务费用及管理费用构成，其中土地费用与建安工程费用在开发成本中占有相当大的比重，由于中国土地供应政策的特殊性，土地费用受到市场因素和政策因素的双重控制；而建筑安装工程费也由于规划设计深度不够或中途变更、施工方法不科学等原因也最易发生成本失控。因此，着力做好土地费用与建安费用的控制是成本控制的瓶颈与关键。
房地产项目开发主要分为：项目前期阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段。房地产开发企业只有在项目开发各个阶段做好成本控制工作，才能真正实现预期目标。

一、项目前期阶段的成本控制
本环节成本控制的重点在于进行前期的费用、成本、利润估算，明确项目的可行性，准确进行项目决策，避免决策失误带来的企业损失，同时充分提高资源的利用效率，利用有限资源创造出更多的价值也是相对降低成本的途径。
这一阶段主要是在市场调研阶段的基础上，对房地产项目进行分析研究、综合论证和决策。具体工作包括房地产项目的构思与定位、目标设计、可行性研究和报批立项。
房地产开发商最好专门成立专门的项目公司来进行项目的运营，切实推行项目管理，项目公司组织专业人员进行项目策划，组织人员进行市场调研、可行性研究，编制调研报告，拟定项目建筑产品、景观定位，并进行开发时序的研究，并进行资金运作、投资回报、敏感性分析等项目投资效益分析，编制形成项目策划报告。依此编制的策划报告及项目运营方案，经过公司决策层审批后，确定项目的可行性，成本部根据立项报告及运营方案提出建造成本控制总目标。

二、设计阶段的成本控制
设计阶段的成本控制成本控制措施，主要有以下几个方面：
（一）推行限额设计，将成本控制目标纳入设计合同中。限额设计是按照批准的设计任务书和投资估算，在保证功能要求的前提下，控制初步设计以及按照批准的初步设计总概算，控制施工图设计。各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资额控制设计，严格控制设计中不合理的设计变更，保证工程竣工结算不突破总投资额。投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。实行限额设计时，应注意处理好一次性投资费用。
（二）与长期运营维护成本的关系，在权衡利弊后，进行取舍或调整。在概算确定后明确地对设计单位提出限额设计要求，如每平方米用钢量、含砼量、砼标号、多层建安成本、高层建安成本、室外配套成本、绿化景点成本、工程总造价等。设计总负责人按安全、可靠、实用、经济的建设方针将概算按单位工程，分工种、按专业分解，并要求设计人员采用新技术、新工艺反复优化设计方案，达到安全可靠、经济合理的要求。若施工图预算超过设计概算10%以上，可在设计合同中约定超出部分由设计单位承担部分费用，并从设计费中予以扣减。
（三）加强设计阶段的经济论证，进一步找准产品定位，以免后期如改动户型等造成的不必要成本。在方案比较时，可以采用成本——效益分析方法，在满足工程结构以及使用功能的前提下，依据经济指标