对外资房地产开发工程管理经验对比的探讨__期刊

摘要: 本文结合作者工作经验，本文通过介绍外资房地产开发的特点，国外房地产建设工程管理的模式及组织形式，讨论了外资房地产建设工程管理可借鉴的几点经验，供学习与交流。
关键词: 外资房地产；建设工程管理；借鉴经验
1． 外国房地产开发简介
国外的房地产开发情况有其特殊性，联邦政府是最大的土地拥有者，其拥有的土地面积为6.62 亿英亩，加上州及地方政府共同拥有的土地，公共产权土地占美国土地总面积的41%；私人土地业主拥有另外57%的土地面积；印第安人拥有2%的托管地[1]。国外房地产开发正在走向全球化， 国际投资者和金融机构提供了很多的项目融资，跨国建筑企业在国外提供的一揽子建筑服务日益增加，在房地产开发方面他们有很多较为成熟的经验供我们借鉴。
1.1 参与房地产开发的群体
国外的房地产开发项目的主要参与群体有三个：业主、设计人员和建造人员，以下分别论述。
1）第一个参与者是业主，按资金来源不同，业主可分为以下三类：（1）公共业主。
（2）私人业主。大多数的建筑是由私人业主筹资兴建的。从一生只建一所房子的家庭业主到拥有众多设施的跨国公司都在此范围之内。
（3）业主代表。设备经理（Facility Manager）是最常见的业主代表，他们大多在大型机构或学院中工作。其工作内容就是明确组织的目标，确保各种设施按照计划运转。
2）第二个参与项目的群体是专业设计人员建筑师和工程师是工程项目的主要设计者。在大多数房屋和住宅建筑中，建筑师是首席设计师，负责直接将业主的意图见诸图纸。工程师则通常在基本设计理念确定之后而具体细节尚未实施之前参与进来。
3） 第三个参与项目的群体是专业建造人员。该类群体包括建造师、估算师、进度计划员、采购代理、专业分包商、技工等，由他们负责项目最终的建造施工工程。
1.2 美国房地产开发的流程美国房地产开发的流程主要包括8 个阶段：
1）提出投资设想；
2）投资设想细化；
3）可行性研究；
4）合同谈判；
5）签署正式委托协议；
6）工程建设；
7）竣工投入使用；
8）房地产资产管理。
2．国外房地产建设工程管理的模式及组织形式
2.1 依托于房地产建设工程的专业服务
通常在美国有以下6 种常用的专业服务以及专业服务组合可供房地产开发业主选择：
1）财务规划咨询。在一个项目战略规划的前期，业主通常会向会计公司寻求财务规划咨询服务，评估建设项目经济可行性，尤其是当项目涉及影响投资决策的各联邦、州或地方法律条款的时候。
2）建筑和工程设计咨询。业主聘请建筑工程设计公司做前期设计的技术咨询。当工程设计和项目融资工作完成后，业主通过招投标及商务谈判的方式确定总承包商。
3）设计及施工咨询。对于工业建设项目，尤其是大型工业项目采用此种模式。在一个项目中，把设计和施工管理融为一体，就可以使许多原来存在的设计者与施工者之间的矛盾得以避免。__
4）职业化建设项目经理。从项目启动到完工提供全过程服务的职业化建设项目经理大多来自建筑工程设计公司或总承包商。一般情况下，业主委托其对项目全过程实施管理，但是有些业主对项目经理的评价不高，认为当风险来临时，项目经理往往设法保护自己的利益而忽视业主的利益。
5）运营和维护管理。尽管有许多业主有其专门从事完工建筑产品的运营和维护人员，但仍有业主趋向于把此项工作外包给专业经理去做。对于专业化工业项目和基础设施项目，可以由内部人员来从事运营和维护工作；而对于办公楼或公寓这样的项目，则通常外包给专业经理。
6）设施管理。具体工作包括公司设备政策、长期预测、固定资产、楼宇运营维护以及家具、设施清单等的管理。
2.2 建设工程管理的内容
1）成功的标准成本、进度计划和质量