浅析物业管理观念上的几个误区__期刊目录网,论

　　浅析物业管理观念上的几个误区
　　周丽萍吉林省集安市住房制度改革办公室
　　【摘要】:物业管理是城市管理的一个新领域，在理论和实践的许多问题上值得业内人士深入探讨。在我国物业管理行业发展的20多年中，积累了很多值得深思和总结的成功经验和深刻教训。但是，目前我国的物业管理始终保持着规模小、难度大、观念旧的总体特点。要使物业管理实现社会化、专业化、市场化，必须走出几个误会，才能有更好的发展生机。
　　一、概念误区
　　现在还有许多人对什么是物业管理，物业管理都包括哪些内容，物业管理公司是怎么回事等问题并不十分清楚。因此，有人认为物业管理就是“扫垃圾、看大门”，物业管理公司就是“开发商、建房单位”，从事物业管理人都是“退休人员、下岗职工”等。
　　（一）什么是物业管理
　　物业管理并不是以前意义上的房地产行政管理，它是集管理、服务、经营于一体的企业法人组织行为，它的最终目的是实现社会效益、经济效益和环境效益的同步增长。它是依照国家的法规政策，运用现代的科学技术和先进的管理手段，对小区的物业进行管理，为小区的业主提供有偿服务，使业主的物业得到保值增值。
　　其管理服务的主要内容有：1、常规性的公共管理服务：房屋主体公共部位的维护，公共设备设施的保养，公共环境卫生的保洁，物业管辖区内花草树木的栽培，物业管辖区内治安秩序的护卫，消防设施的保护，道路车辆的管理等；2、针对性的专项管理服务：为业主提供日常生活的方便（衣、食、住、行等），开展商业服务，组织文教、体卫、娱乐活动，金融保险业务，中介服务等；还要根据业主的不同需求，随时提供委托性的特约服务等。
　　由此可见，物业管理不只是“扫垃圾、看大门”，它为业主、使用人提供的是全方位、综合性、立体式的管理和服务。
　　（二）物业管理公司不等同于开发商、建房单位
　　物业管理公司可能是开发商的下属单位，但这不等同于某些人所说就是“开发商、建房单位”。物业管理公司要按照法律程序，履行严格的申报审批手续。
　　具体说，它必须“过四关、获四证”：1、按照国家法规政策规定的条件，向工商、税务管理部门申请营业执照，取得法人证书；2、向建设部门申请企业资质证书；3、向房管局、物价局申请，取得收费许可证书；4、向培训单位申请对经理、项目经理、管理员的培训，取得岗位合格证书。没有“四证”的公司，不是物业管理公司，有的单位对房产实行的行政管理，也说成是物业管理，这是盗用物业管理公司的名义，违背了物业管理内涵和国家的法规。
　　二、责任误区
　　现在物业管理纠纷多，究其原因，就是分不清各自的职责，导致小区内发生的一切事故、民事案件、刑事案件都归罪于物业管理公司，对物业管理公司产生颇多怨言，甚至由此拒交物业管理费用，这都是观念上的错觉造成的。
　　例如：汽车、摩托车在停车场丢失，究竟由谁承担赔偿责任？依法按理而论，即使交了停车费，也不应由物业管理公司赔偿。其一，物业管理公司每月收取的停车费不足以承担赔偿义务；其二，停车场是为用户提供的停车设施，而不是提供的车辆保险、保管业务；其三，收费是因为用户占用了全体业主共有的土地、场地、设施，这种收费恰恰体现了“谁使用、谁受益、谁出钱”的原则。
　　同样道理，业主家中财产被盗，更不应由物业公司赔偿，因为业主付给物业公司的服务费用，只是为提供公共环境的维护费用，而不是个人家庭财产的保险费用。但是，物业管理公司有责任承担法律和合同约定的责任，如：优化服务，加强管理，减少纠纷，防范事故等责任，为业主分忧。这里需要着重指出的是：按国家有关政策规定，住宅小区是各相关部门综合服务的场所，应各负其责，各尽其职，如房地产方面的业务，属房地产行政主管部