对物业管理收费问题的几点思考__期刊目录网,论

对物业管理收费问题的几点思考
　　周丽萍吉林省集安市住房制度改革办公室
　　【摘要】:物业管理收费是指物业管理企业接受业主聘请，对城市住宅小区内的建筑及其设备、公用设施、绿化、交通、治安和环境保护等项目开展维护、修缮、整顿、服务以及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。作为物业合同的一项主要条款，服务收费关系到每一个业主的切身利益，是现今物业管理的重点和难点问题，也是物业纠纷中涉及最多的问题。
　　一、成因分析
　　物业管理收费的矛盾是由多方面因素引起的。如：物业管理理论研究的落后，政府对物业管理行业的管理不当，缺乏完善的物业管理制度等等。其中，物业管理收费体制本身存在的问题尤其关键。
　　1、物业管理缴费的主体不明确
　　随着物业服务种类的不断推陈出新，接受服务的对象也由单一性走向了多元化。个性化特约服务已从公共性服务中游离出来，只提供给有特殊需求的业主，由此产生的费用当然应与公共性服务费用分离。但现有的规定没有区分物业服务的种类，缴费的义务由具有普遍意义上的“业主”承担，只体现出“谁享受，谁付费”的原则，导致业主常常在使用缴费和收益管理上与物业管理公司产生矛盾。
　　2、物业管理收费的内容和性质不明确
　　现阶段，物业管理公司的利润主要来源于物业服务费的收取。如果物业管理公司能够科学地计算其支出并透明地运作，那么物业管理费将不难收取，但事实却并非如此。另一方面，物业管理公司过多地承担了社会公共管理部门的责任，一些本应由社会管理部门向业主直接收取的费用，也责令由物业管理公司代为收取，使得物业管理公司扮演了“第一催款人”的角色，客观上容易造成业主与物业管理公司的摩擦。
　　3、管理收费的标准模糊
　　由于现在的住房制度已经从福利型过渡为市场型，适应各种经济承受能力的商品房、经济适用房、福利房等同时并存，使得物业管理收费的标准变的十分复杂。目前，国内的物业管理收费标准主要以住宅档次来划分，而住宅档次本身就是很模糊的概念，各地政府的规定也是不尽相同的。由于制定物业管理收费价格的渠道不一样，没有统一的原则，一般业主很难全面了解，在具体执行时就容易发生矛盾。
　　4、物业服务质量难以界定
　　我国物业管理条例只规定了物业管理事项，服务质量是由双方在物业服务合同中进行约定的。由于物业服务本身存在项目多、标准难以量化等特点，而且该行业处于发展阶段，尚未形成比较合理的同一行业规范，给本来就对物业管理服务认识尚浅的业主带来许多困惑。这些因素都容易引起业主对物业管理公司的误解，造成矛盾。
　　5、业主对服务不满，对受约束不满
　　一般情况下，物业管理企业与业主说到底是一种市场交易关系，物业管理企业向业主提供（出售）约定的服务，业主向企业支付约定的费用（购买服务）。若物业管理企业提供的服务不合格或业主认定不合格，业主最常用的抗争手段就是拒交或拖欠费用（法律上可上升到履行合同抗辩权）。另外，作为产权人的业主，原本拥有对物业管理的决策权，但其在物业购买和使用过程中经常感受到的只是接受管理与约束。对外来的这种管理约束不满，也是业主拒交、欠费的重要原因之一。
　　6、其它一些原因
　　除上述产生收费矛盾的原因外，还存在业主对物业管理企业收费标准、项目、方式等不满的问题。
　　由于信息不对称、业主自身理解的偏差和接受服务的偏好不同，加之确有物业管理企业为一己之利巧立名目乱收费的现象，业主对物业服务收费标准、项目和收费方式（预收、代收等）不满的情况较为普遍，也会因此拒交服务费。
　　处理邻里关系问题引起的矛盾。在不少业主的观念里，物业管理企业是全包全管的“管家”。小区里诸事，物业管理企业都应管理好、服务好。诸如楼上业