论中小型房地产企业的可持续性发展战略研究_

1.1 可持续性发展问题的提出
回顾过去几年的房地产业发展，市场大起大落，未来的走势仍具不确定性。在这种情况下，对于房产企业而言，如何在这大浪淘沙的社会，经济，政治环境下保障企业的可持续发展成为一个重大命题。
但是，近几年来，随着地产业市场化程度的不断深化，资本密集和运作程度的提高，企业品牌化、垄断化程度的上升，宏观调控的不断加深，来自于宏观经济环境、市场供求、行业竞争等方面的风险，正威胁着部分房企的正常发展。因此，本文选择这个时间节点，试图分析和探索房企如何在复杂多变的经济形势和不断调整的房产市场下，面对越来越精明的消费者，以及资本、资源越来越集中的竞争对手，如何保持竞争优势，保持可持续发展的道路。
1.2房地产业外部环境分析
1.2.1 政策环境
楼市的发展跟很多因素相关，但显然，国家的每一次房产调控新政策的出台，都会给楼市带来深远影响。温故而知新，虽然我们无法准确预知明天的楼市走向，但梳理三年房产政策对楼市的影响，也许可以从中找到今后楼市走向的脉络。
2007年关键词为“二套房、不断加息”。在3月，央行开始加息(全年共计6次加息，10次上调存款准备金率)。9月27日，央行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对房地产信贷政策进行调整，其中，申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付不低于40%，利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。12月11日央行和银监会下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确以“户”为单位执行放贷新政。2007年的楼市呈现出“前冷、后热、再冷”的戏剧性的特点。
2008年关键词为“降息、利率7折、税费减免”。3月5日，温总理在政府工作报告中指出要防止房价过快上涨。但下半年，从9月16日开始至12月23日，央行连续五次下调存贷款利率，四次下调存款利率，特别是11月26日下调存贷款基准利率达1.08个百分点。10月22日，财政部出台了一系列刺激楼市需求的政策，包括契税暂下调到1%，暂免征收印花税，暂免征收土地增值税。10月27日起，首次购房首付下调至20%，贷款利率的下限可为基准利率的0.7倍；地方政府也纷纷制定鼓励住房消费的收费减免政策。11月，国务院又出台刺激内需十大举措，总投资约4万亿元刺激经济，温总理突出强调了房地产业的重要地位，说它是“国民经济的重要支柱产业”。12月17日，国务院会议研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施，对营业税实行减免政策，把征免期限“由5年改为2年”。2008年的政策风向转得快，上半年的税收政策主要目的是抑制楼市过热，后来随着美国次贷危机的蔓延，国内出口和投资的实际增速下滑，经济出现回落，国家实行积极财政和适度宽松货币政策，房地产被作为拉动内需的重要工具，得以扶持。
2009年关键词为“涨、涨、涨”。那些2008年的救市政策对市场的作用突出体现在2009年：由于税费减免、降息等政策大大减少了交易成本，刚性需求得以释放，投资性需求异常活跃，成交量不断创下天量，成交价格超过历史最高位，土地市场也几近疯狂。政策对于楼市的作用，这一次体现得最为明显。
由于中国经济和中央、地方分税制的特点，确定了房地产业作为经济的支柱产业。这些宏观调控的政策法规治理和规范了行业的运行秩序，但也给众多房地产开发企业造成了剧烈的冲击。其中，受到冲击最大的当属中小民营房地产开发企业，资金链紧绷，同时又要面临政府限期开发的严格规定，难以根据市场需求自主进行项目定位，而且项目开发的市场风险也逐渐加大，开始处于不利的发展境地，可持续性发展受到普遍质疑。
1.2.2 产业环境
房地产业对国民经济其它行业具有巨大的关联作用，是为实现某一经济增长目标必须考虑优先发展的行业。2010年年初，国家又相继提出了要把农