旧城改造中的房源安置和货币补偿的平衡关系分

　　旧城改造中的房源安置和货币补偿的平衡关系分析
　　董晨鹏
　　镇江市城市建设投资公司
　　摘要：如何科学合理地调整好房源和资金的供求配比关系？通过对当地的政策规定、市场宏观的走向、经济平衡的模式、存量房市场的发育程度、企业的风险和投资组合等五个方面因素的把握，在旧城改造项目中，房源安置的比重超过货币补偿的比重才算是相对科学和合理的。如果有可能，项目主体应该尽最大可能地选择房源安置，而且，其比例越大越好。
　　关键词：旧城改造；补偿安置；资金平衡；市场风险
　　国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换”，除特别条款规定的以外，“被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。”因此，是选择产权调换还是选择货币补偿，其主动权事实上是掌握在被拆迁人的手中的。这就带来了一个风险性的问题：旧城改造的项目主体究竟应该如何配备动迁房源和补偿的资金量才算是经济和合理的？
　　对动迁居民而言，最理想的状况是项目实施单位按照调查和估算，百分之百地准备好安置房源和百分之百地准备好补偿资金。也就是说，一个理想的旧城改造项目主体，一开始就需要具备200%的拆迁资金实力。果真如此，其资金压力和市场风险将不是一般普通的项目主体所能承受的。事实上，这种情况在实际运作中确实是发生过的。2009年一季度，我们在承担沪宁城际轻轨建设项目时，虽然已经安排好了安置房源用地，并已投入大量资金开始建设，但由于制定拆迁安置补偿细则时考虑得并不很周密，导致拆迁补偿价格高于周边一般商品房价格，结果，近乎100%的动迁居民纷纷追求货币补偿，签约1200户时竟需货币补偿现金流出近4亿元，一度造成数百拆迁户签约后竟无钱可拿，不断冲击拆迁现场指挥部的尴尬局面。当然，也有在资金使用上非常成功的范例。同样是在2009年的一季度，我们在对镇江老城区双井路棚户区进行改造时，由于优惠政策的倾向性非常明显，因此，90%的动迁户都选择了安置房，签约1500户（不含非居）时，拆迁过程中实际发生的现金流量很小，不到5000万元，实现了资金使用效率的最优化目标。
　　那么，如何科学合理地调整好这种房源和资金的供求配比关系呢？根据我个人对拆迁安置工作的实践和理解，觉得主要应该把握好五个方面的关系：当地的政策规定、市场宏观的走向、经济平衡的模式、存量房市场的发育程度、企业的风险和投资组合。
　　一、在平衡房源安置和货币补偿时，首先要考虑当地政府的相关规定比例
　　所有的地方政府都要求拆迁人办理房屋拆迁许可前，应委托房地产估价机构编制拆迁房屋补偿安置资金概算，并报相应的房屋拆迁主管部门审核后，按资金概算核定额预存入金融机构。如果拆迁人对被拆迁人进行现房安置的，应委托房地产估价机构评估所提供现房的市场价格，并报相应房屋拆迁主管部门审核后，可按现房价格核定额核减房屋拆迁补偿安置资金预存额。这就是说，一个旧城改造的项目主体，在正式启动拆迁之前，它就应该具备100%的拆迁安置的资金实力。因此，反过来讲，在资金的时间价值相等的前提下，如果实际使用的资金量恰好与概算核定额相等或相当，那么，其效率就应该是最优的。但实际上，由于对房源安置和货币补偿的关系难以平衡，实际使用的资金量是远远超过概算核定额的，即使作静态计算，有的项目甚至也超过了170%。
　　对房源安置和货币补偿的比例要求，各地标准并不统一。刚性比较强的上海市2005年后要求旧城更新的重大项目，其动迁房源和拆迁资金的配比为70%和30%，对安置房源的要求可谓相当严格。但也有很多中小城市对动迁房源的配置并没有太具体的标准，比较倾向于货币补偿，只是要求拆迁补偿安置资金按照拆迁范围内被拆迁住宅、非住宅房屋的