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浅析房屋的建筑面积及其测量

江水明

（福建省八闽测绘院 福建厦门 361012）

　　 [摘要]本文介绍了房地产测量中最重要的技术指标—建筑面积。阐述了建筑面积的计算意义，建筑面积的内容和组成来源以及房屋建筑面积的测量计算方法等，通过对本文的论述，使更多的人对房屋的建筑面积有更直观的认识。

[关键词]建筑面积 套内面积 共有面积 建筑面积测量

1、前言

房地产行业是我国最重要的行业之一，住房问题也是关系到国计民生的大问题，所有的人的生产生活都和房屋有着密切的关系。近年来随着房地产业的快速发展，住房制度的进一步改革与完善，人民生活水平的提高，房屋价格持续走高。房产交易的大量出现，由房屋面积变化出现的纠纷大量出现，在此背景下房屋的各式面积再度成为广大买房人和卖房人关注的焦点。

2、房屋建筑面积的意义

房屋建筑面积的多少是我国建筑和房地产业中最重要的指标之一，也是我国房产测量中要测定的基本要素之一。建筑面积是我国城市规划管理、产权登记、产籍管理、税费征收、城市地价核算，房产交易、房屋拆迁安置和房屋面积统计等等中的计量单位，由于房屋面积的种类繁多，对于非专业人士而言，感觉如云里雾里，特别在当前的商品房买卖中，有些中介总是偷换概念，误导消费者，因此了解房屋的建筑面积含义及其作用，对于我们研究房产测量的改善是有所帮助的。

3、房屋建筑面积的内容

房屋面积的测算系指房屋水平投影面积的测量计算，它包括房屋建筑面积、使用面积、产权面积、套内建筑面积、共有建筑面积等等。要正确计算房屋的建筑面积,必须首先理解房屋建筑面积的概念、分类以及各种面积之间的相互关系,然后在此基础上根据适用于各地的建筑面积计算规则(范)进行计算。中华人民共和国国家标准房产测量规范（GB／T 17986.1—2000）中对房屋建筑面积的定义为：房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、走廊、地下室、室外楼梯等，具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上的永久性建筑（其中房屋外墙水平投影面积包括墙体结构和粉刷层、贴面等墙体保护层）。这就说明，能否计算房屋的建筑面积是有条件的，并非所有的房屋都有建筑面积。房屋该怎么计算建筑面积也有许多的规定，例如：满足测算条件的房屋可计算建筑面积，而不满足测算条件的房屋（例如层高低2.20米的房屋）则是不能计算建筑面积的。在国家房产测量规范和各地的操作细则中，明确规定了不可计算建筑面积的各类建筑形式。而在可计算建筑面积的房屋中，又可区分为可全部计算建筑面积的部份和按投影面积的一半计算建筑面积的部份。

4、房屋建筑面积的组成及含义

建筑面积一般包括楼房的使用面积，结构面积和辅助面积，以及按比例分摊到该套住房的共用建筑面积之和。单一产权的房屋建筑面积按各层房屋建筑面积的总和计算；多产权的房屋按下列公式计算：

建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积

房屋套内建筑面积是指房屋套门范围内由单个产权人占有和使用的建筑面积，包括套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台面积。即：

套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内房屋墙体面积+套内阳台建筑面积

以上计算公式主要适用于商品房的测量计算。人们常说的商品房的建筑面积，其实是指上述“建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积”中的“建筑面积”，其中是包含一部分公摊面积在内的。各面积的含义与范围具体按以下认定：

1、房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影面积计算。具体为： a)套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。 b)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。 c)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计人使用面积。 d)内墙面装饰厚度计入使用面积。

2、套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积。

3、套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

4、房屋共有（公用）建筑面积系指各权属人共同占有或共同使用的建筑面积。包括应分摊的公用建筑面积和不分摊的公用建筑面积。那么公摊面积又包括哪些内容呢？根据《房产测量规范》，一幢楼的公用面积等于全楼的总建筑面积减去全楼的“套内建筑面积”之和，再扣去作为人防工程、车库等的地下室的面积后（以及其他有必要扣除的面积，这里不再赘述），得到的面积数。

　共有共用面积按比例分摊的计算公式

按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算：

δSi=K•Si

K=(∑δSi)/∑Si

式中：K 为面积的分摊系数；

Si ─为各单元参加分摊的建筑面积，平方米；

δSi一为各单元参加分摊所得的分摊面积，平方米；

　∑δSi—为需要分摊的分摊面积总和，平方米；

∑Si—为参加分摊的各单元建筑面积总和，平方米。

　 房屋产权面积是指直辖市、市、县房地产行政主管部门为办理产权证而认定，是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

5、房屋建筑面积的测量及精度要求

房屋建筑面积的测量

房屋面积测量以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。

房产界址点的测量精度要求

房产界址点的精度分三级，各级界址点相对于邻近控制点的点位误差和间距超过50m的相邻界址点的间距误差不超过下表的规定；间距未超过50m的界址点间的间距误差限差不应超过式（1）计算结果。

房产界址点的精度要求 m

界址点等级 界址点相对于邻近控制点的点位误差和相邻界址点间的间距误差

限差 中误差

一 ±0.04 ±0.02

二 ±0.10 ±0.05

三 ±0.20 ±0.10

△D=±（mi + 0.02mi D）……………………………（1）

式中：mi——相应等级界址点的点位中误差，m；

D——相邻界址点间的距离，m；

△D——界址点坐标计算的边长与实量边长较差的限差，m。

当测定房角点的坐标时，房角点坐标的精度等级和限差执行与界址点相同的标准

房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过下表计算的结果。

房产面积的精度等级 限差 中误差

一 0.02√S+0.0006S 0.01√S+0.0003S

二 0.04√S+0.002S 0.02√S+0.001S

三 0.08√S+0.006S 0.04√S+0.003S

注：S为房产面积，m2

我们在房屋边长的实地测量中采用的设备一般包括：经检定的钢卷尺、手持式测距仪、红外测距仪、全站仪等。房屋边长测量设备需要定期检定，并符合以下精度要求

　　a）经检定的钢卷尺，同尺两次测量读数之差△D应满足：

　　--|△D|≤0.0005D（D＞10米时）；

　　--|△D|≤0.0001D（D≤10米时）。

　　b）经检定的手持式测距仪，两次测量读数之差△D应满足：|△D|≤0.005米。

　　c）经检定的红外测距仪，一测回读数较差△D应满足：|△D|≤0.005米。

　　d）经检定的全站仪，一测回读数较差△D应满足：|△D|≤0.005米。

房屋测量时应逐幢逐层逐间测绘，不同产别、不同建筑结构、不同层数的房屋应分别测量，独立成幢房屋，以房屋四面墙体外侧为界测量；毗连房屋四面墙体，在房屋所有人指界下，区分自有、共有或借墙，以墙体所有权范围为界测量。丈量房屋以勒脚以上墙角为准；测绘房屋以外墙水平投影为准。已竣工房屋存在一些圆形、弓形等其它不规则图形，且无建筑施工图可获得相应的图形元素时，可使用全站仪沿该图形边线实测若干特征点或拐点的点位坐标，通过解析法计算面积。当房屋的边长较长且直接测量有困难时，或需要校核总边长与分段之和时而又无法直接测量总边长的，可采用全站仪实测坐标后计算相应总边长值。

各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果，房屋面积以平方米为单位，实测一般房屋边长时，数据取位至0.01米，计算过程面积取至0.001平方米，最终面积取至0.01平方米。

6、结束语

房屋建筑面积的测算是广大测绘工作者的一项艰苦而责任重大的工作，房屋的建筑面积数据经县级以上房地产主管部门确认后直接可办理产权，建筑面积是国家房屋面积统计，核算地价、房地产开发利用、以及为规划部门计算容积率、建筑密度等技术指标的批后管理上都有很大的用处，同时通过对本文的描述，让房产测量工作者能更好地工作,也让广大的人民群众对建筑面积有更直接的了解和帮助。

参考文献：

[1] 中华人民共和国国家标准《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）

[2] 深圳市质量技术监督局《房屋建筑面积测绘技术规范》（SZJG/T22-2006）