我国房地产业健康发展的政策建议

　　摘要：在建立与完善市场经济体制过程中，我国的房地产业经过世纪年代突飞猛进的发展，在社会经济发展中具有重要地位，发挥着重要作用。近年来我国部分地区出现了房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快、海外热钱纷纷涌入等现象，房地产市场发展有过热的苗头，因此，如何保持房地产业的持续、健康、稳定的发展，如何使房地产业与宏观经济协调发展，成为了重要课题，研究房地产与宏观经济之间的关系有着非常重要的意义。本文就政府引导我国房地产业健康发展的策略做了相关探索。
　　关键词：经济发展房地产业，政策调控，
　　在房地产开发、经营和消费过程中，需要大量的劳动、资金，这将使其与一大批产业发生关联，促进建材工业、装备制造工业、冶金、化工、电子等工业快速发展。因此，它的发展能够带动和促进相关产业的发展，进而对整个国民经济产生一个很大的拉动力量。房地产业是国民经济的基础产业和先导产业，属于劳动密集型产业，可以大量吸纳劳动力，缓解社会就业压力，保证社会稳定。房地产业的繁荣和发展为改善社会投资环境和社会稳定提供基础条件，成为经济与社会发展的基本支撑点。
　　1我国房地产业调控存在的问题
　　1．1调控政策目标不明确据资料显示，就全国来说，2000年，房地产投资对经济增长的贡献率为12.05%，到2008年，已经增加到29.91%；而对于北京来说则更高,2000年为33.07%，2008年则高达53.37%。由此看来，房地产已经成为我国经济发展名副其实的“支柱产业”了。这种“支柱”作用的发挥，主要体现在房地产本身强大的关联效应上。从直接关联来看，钢铁、水泥、电解铝、合金等行业就是深受房地产影响的主要上游产业。而如何舒缓这些行业可能出现的过剩，近年来一直是中央政府所关注的主要问题之一。如果对房地产的调控力度过大，使得短期内其对上游需求出现萎缩，必将使这些行业的过剩立刻暴露，破坏目前良好经济增长态势，甚至使经济陷人通货紧缩。因此，中央政府必须正确确定房地产业调控目标。
　　1．2调控政策难以落实房地产价格的上涨对地方政府几乎是有百利而无一害，而房价的任何下挫都将减少地方政府收入。正因为如此，所有地方政府都努力对中央的调控政策采取障眼法，瞒天过海。检视两年来的楼市调控过程，一些专家回顾说，在新政启动前，听到风声的一些地方领导就坚称当地的房价“在合理区间”；调控开始后，一些地方领导暗中鼓动开发商，力挺房价；棋到中盘时，又有一些城市急忙打时间差，很快公布某时段房价下跌的数据信息，力图让调控“见好就收”；见调控连连出招，一些利益集团便不断释出“房价下跌会导致国民经济灾难性后果”等威胁，借以瞒天过海，扰乱决策。本来中央政府“出拳”时就有所保留，现在再加上地方政府“太极推手”的推挡，拳到之时，力量已经损耗大半。如此一来，中央政府虽屡次“出拳”，房价依然继续上涨就不足为怪了。
　　1．3调控政策产生负作用调控政策虽然在抑制供给方面卓有成效，但需求的增长不仅没有受到抑制，反而大大增加，这使得市场供求关系更加紧绷，抑制房价过快上涨的初衷未能实现。某些调控手段影响面过大而力度略显不足，对整个宏观经济产生不利影响。对于房地产市场的投资、投机者来说，由于其财力雄厚，贷款成数的降低对其影响不大，同时增加利息支出相对于他们的高额收益来说也显得微不足道，况且还可以通过全额支付的方式来免除其影响。因此，该金融政策的出台并未使投资、投机者有所收敛。但在另一方面，该政策却误伤了那些改善住房条件而需要二次置业的普通老百姓。这部分购房者普遍经济能力有限，对住房抵押贷款依赖性强，因此对抵押贷款的成数降低和利率增加十分敏感。该政策的出台大大提高了其购房门槛和成本，增加了他们实现住房升级、改善生活的困难。
　　2我国房地产业健康发展的政策建议
　　2.1合理控制土地的范围和数量土地储备制度所形成的政府垄断供给可以解决房地产市场结构失衡和市场价格畸形问题。要发挥土地储备制度对房地产市场价格的正面影响，更好地推行该制度，应进一步健全完善该制度，并使之更适合我国房地产业发展的要求。土地储备制度是确保政府切实垄断土地一级市场的一种管理制度。政府垄断土地供应的目的，在于解决土地有效需求与供给均衡的问题。既使地价能为人们所接受，不至于高地价的产生，又使土地的供给满足社会经济发展的需要。不能以垄断影响土地市场的发育，也不能盲目扩大土地一级市场的边界，必须正确处理政府调控与市场配置的关系，合理控制进入土地储备的范围和数量。土地储备过多，会造成资金占用过多，加大土地储备机构的经营风险。合理的土地储备数量要根据土地市场供求关系来定，而土地供求取决于社会、经济、政策等若干因素，要通过对相关历史数据进行统计分析，设计需求预测模型，进而得出最佳土地储备数量。
　　2.2努力改善住房供应结构对目前的住房供应体系结构仍不合理，房地产供应市场与房地产需求市场极不平衡的情况，要引导市场形成一种梯级消费。所谓的梯级消费模型，是一个高、中、低分层产品明晰的模型，要根据不同收入阶层的具体情况来差异化的提出住房问题的解决方案，严格控制别墅供给，适当降低偏大户型，高价位、高配置的高级公寓建设比例，提倡建设中小户型、中低价位普通商品房。建立健全住房保障体系，发挥政府在解决中低收入家庭住房问题中的主导作用。保持合理的住房投资规模，切实调整住房供给结构。合理引导住房建设和消费模式，要坚决的贯彻有关90平方米住房不低于70%的文件精神。
　　2.3大力推行政策性租赁房，增加对低收入家庭住房消费的补贴力度借鉴发达国家的经验，适时推出政策性租赁住房。在我国，政策性租赁房已于2008年开始试点。我国的政策性租赁房的房源主要由3部分组成：政府、中央和市级机关新建一部分；鼓励社会上的开发企业建设住宅时拿出一部分不销售，用于出社.；收购一部分二手房用于出租。政策性租赁用房的租金本身定位会比较低，目的是让老百姓住得起，但是又得让开发商能维护贷款和建设费用。它是解决“夹心层家庭”住房困难的一个可行的办法，所以，我国政府应该鼓励各地进行建设政策性租赁房的探索，大力推行政策性租赁房。我国政府在解决城镇低收入家庭住房问题中的主导作用应该完全发挥出来。我国目前在住房保障方面除公积金制度、经济适用住房制度和廉租房制度外，基本没有其他金融、财政和税收方面系统配套的支持政策。所以，我国应对以市场价租赁住房的困难家庭实行租金补贴政策，推广中低收入家庭购房贷款贴息政策，实行差别税收制度，随着房价的整体上涨调整计算贴息的房价；对城镇居民中的无房户，可在购买住房时享受一定额度的财政贴息。
　　参考文献：
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