对房地产开发项目管理的探讨_房地产论文发白

对房地产开发项目管理的探讨

顾志华1 周建平2

摘要：房地产开发具有投资数额大、风险系数大、综合性强的特点，每一个房地产项目的开发都是一个系统工程，具有很强的综合性。房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目决策到工程竣工验收交付使用的组织者，对工程建设项目要负总责。因此，房地产开发企业对其工程建设的项目管理显得尤其重要。本文主要针对目前房地产开发项目管理中存在的主要问题, 重点从制度建设、质量管理、投资控制到合同管理等方面进行了阐述。

关锐词：项目管理 工程管理 探讨

一、工程项目管理综述

项目管理的优势在于它可以便捷的一次性解决一整套问题，故此近几年一直在广泛普及。项目管理实际上是一系列简明有效的方案方法，而不只是所谓的抽象的理论和概念。

工程项目建设长期以来一直是我国经济发展的载体，科学管理代替以往粗放式盲目式建设势在必行。具体来说，要从思路调整、方案转换、工程施工等方面协力改善，要达到真正的改善目的，要做到统一协调，有效避免是测、失控等问题的出现。

长期以来，我们在工程项目管理上积累了大量的理论经验，知识体系也比较完备，植根于方法论的研究方式被证明是有效有益的，故此应在此基础上进一步深入研究讨论，总结完善项目管理知识体系，为我国的工程项目管理实践工作打下坚实的理论基础。

二、 项目质管理规划与控制措施

1 项目质量管理规划

⑴质量方针。质量方针就是项目实施组织领导层就质量问题明确阐明的所有打算和努力方向, 项目实施组织以前若没有正式的质量方针, 项目班子应为该项目单独提出一个质量方针, 并应将此方针通知所有的干系人。

⑵范围说明。项目的范围说明不但规定了主要的项目成果, 而且也规定了项目的目标, 是质量规划的关键依据。

⑶成果说明。成果说明是对范围说明书中的项目成果的进一步说明,经常包括有技术问题以及可能影响质量规划的其他问题的细节。

⑷标准和规范。项目管理班子必须考虑对该项目可能产生影响的任何专用标准和规范。

2 项目质量因素的控制

⑴人的控制。人是指直接参与项目的组织者、指挥者和操作者。人为控制的对象, 是要避产生失误；作为控制的动力, 是要充分调动人的积极性, 发挥人的主导作用。

⑵材料的控制。材料主要包括原材料、成品、半成品、构配件等, 对材料的控制主要通过严检查验收, 正确合理地使用, 进行收、发、储、运的技术管理, 杜绝使用不合格材料等环节来进行控制。

⑶设备控制。设备包括项目使用的机械设备、工具等对设备的控制, 应根据项目的不同特点, 合理选择、正确使用、管理和保养。

⑷方法控制。主要包括项目实施方案、工艺、组织设计、技术措施等卜对方法的控制, 主要通过合理选择、动态管理等环节加以实现

⑸环境控制。影响项目质量的环境因素较多, 有项目技术环境, 如地质、水文、气象等项目管理环境,如质量保证体系、质量管理制度等。劳动环境, 如劳动组合、作业场所等

三、 项目前期投资决策阶段的市场调查

房地产进入营销时代, 开发商的项目调研是决定项目成败的关键，开发商要在茫茫商海中脱颖而出, 必须掌握足够的商业情报, 如消费者的需求、竞争对手的资讯、市场供求状况等。前期的项目可行性研究是项目的灵魂, 而据此进行的工程项目设计是工程建设的龙头。只有龙头中有“魂”、才能使工程项目设计、建设和项目过程管理有章可循要重视项目的前期可行性研究工作, 就要加强前期可行性研究的人力、物力、财力和时间的科学投入；要建立、完善决策支持机构, 收集、整合决策支持性资源；完善决策程序, 提高决策水平和效率, 使项目市场定位和产品定位科学化、市场化、系统化。

四、项目规划及设计阶段的管理

1 正确地编制设计任务书

设计任务书应以项目前期的策划定位、批准的规划设计方案、以往工程设计的历史记录和编写人的经验为依据进行编写。为了有效地控制设计质量, 就必须对设计进行质量跟踪, 定期对设计文件进行审核。在设计过程中和阶段设计完成时, 开发商的项目设计主管人员还应对设计文件进行深入细致的审核。

2 建立设计经理质量责任制

开发商设计主管人员在项目经理的领导下, 对设计过程进行管理, 监督检查, 确保设计产品和服务满足合同规定的质量要求, 组织设计策划, 并对设计过程进行控制, 负责各专业之间的衔接。负责组织设计各专业的综合技术方案的审查和协调, 负责组织或监督检查设计各阶段的设计评审和设计验证, 负责控制设计变更, 对设计关键控制点进行检查, 亲自组织或检查对设计质量有重大影响的活动和设计文件。

3 明确建设方各专业工程师的监控设计质量的职责

建设方各专业工程师要明确各阶段设计的细度和深度以及体现项目特点的设计要求, 并采取措施对专业的设计过程实施有效的控制。

五、 项目实施阶段组织管理

在房地产项目建设过程中, 组织与协调工作是十分重要的。所谓组织,是指按照一定的目的、任务和形式加以编制, 安排事物, 使其有系统或构成整体。组织与协调的作用就是围绕实现项目的各项目标, 组织协调各参建单位、相邻单位、政府部门全力配合项目的实施, 以形成高效的项目团队, 共同努力去实现工程建设目标的过程。

房地产项目主要包含三个主要的组织系统：项目业主、承包商和监理,而整个房地产项目又处于社会的大环境中, 项目的组织与协调工作包括系统的内部协调, 即项目业主、承包商和监理之间的协调, 也包括系统的外部协调, 包括政府部门、金融组织、社会团体、服务单位、新闻媒体以及周边群众等的协调。项目组织协调工作包括人际关系的协调、组织关系的协调、供求关系的协调、配合关系的协调、约束关系的协调。

必须在国家和项目所在地政府有关工程建设的法律、法规的许可范围内去协调、去工作。对于项目经理部,更应该严格遵守法律法规, 只有这样,才能做好组织与协调工作。

要站在项目的立场上, 公平的处理每一个纠纷, 一切以最大的项目利益为原则。要做好组织与协调工作, 就必须按照合同的规定, 维护合同双方的利益。只有这样, 最终才能维护好业主的利益。

在项目实施过程中, 应该注意质量、工期、投资、环境、安全的统一,不能有所偏废。协调与控制的目标是一致的, 不能脱离项目目标去协调, 同时要把工程的质量、工期、投资、环境、安全统一考虑, 不能强调某一目标而忽视其他目标。

在项目实施过程中, 主要的组织与协调工作有：协调与政府有关部门的关系；组织与协调监理单位、勘察单位、设计单位的工作组织与协调各施工单位（包括总承包商、专业承包商、供货商等）的工作工作；中存在的问题或争议的协调、处理。

六、 建立完替的合同示范文件体系

建立开展建设工程合同示范文本体系研究, 理清在工程建设各个阶段需要的合同, 尽快制定相应的示范文本。如尽快出台的工程项目总承包合同示范文本, 建设工程施工专业分包合同示范文本, 建设工程施工劳动分包合同示范文本, 以及招标代理工程咨询等。合同的事范文本逐步形成, 完善的工程合同示范文本体系, 以规范合同管理。

现行的建设工程施工合同示范文本虽经修订, 但在执行过程中所发现有不妥之处, 需要不断的完善、在修订中要正确认识FIDIC条款的作用, 建设工程施工合同示范文本在制定过程中借鉴了FIDIC条款的很多优点, 但FIDIC条款有很大的局限性。我国合同示范文本的主要依据我国的现行法律行政法规, 要结合我国建设工程的实际情况制定, 不能全盘搬用FIDIC条款。

结束语

房地产开发管理是一个进行多方面控制的管理过程, 项目管理的内容很多, 涉及的面很广, 但都可以归结为项目的六要素管理, 即范围管理、时间管理、质量管理、安全管理、资源管理、费用管理, 并且这六种管理相互影响、相互制约, 任何一种要素的改变都可能对其他要素产生作用, 加强企业内部监控机制, 实行动态控制, 建立企业品牌, 培养顾客忠诚度, 适应市场需求, 相信会有好的销售业绩。