浅析宏观调控对房地产业的影响

浅析宏观调控对房地产业的影响
余卫军
摘 要：近年来，房地产经济是国民经济的重要组成部分。国家在短期内突然加大了宏观调控的力度，各项政策连续出台。宏观调控对房地产市场各方面的影响，例如：抑制非理性投资，整顿市场秩序，经济的加速发展，土地投机，房地产企业越来越大的压力，住房价格的上涨等。本人认为：促进房地产业健康可持续发展的措施有：制度改革建立长效机制，加大调控力度，调整住房供给结构，落实调控政策。
关键词：宏观调控政策 房地产业 改革 住房

一、对近期宏观调控政策的概述
2010年1月12日晚间，中国人民银行宣布，从今年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此时距上一次央行上调存款准备金率已经相隔了19个月之久。这一政策如此突然的出台，给了市场无限的猜想，更有分析认为，这次出人意料的突然上调针对的目标就是房地产市场，属于密集出台的房地产调控政策之一。
国土资源部副部长贠小苏表示，截至2009年底，全国仍有1万公顷闲置土地，其中54%是政府原因造成的，包括规划调整、土地经济纠纷造成司法查封等，致使土地不能按期开发。针对这些问题，国土部正在安排清查处理，要求各地在2010年1月底之前基本处理完毕。
银监会副主席王兆星透露，截至目前，房地产的开发贷款和个人的住房按揭贷款已经占到贷款增量和整个贷款余额的20%左右，银行业非常重视个人按揭贷款当中的风险，并采取了一些措施，着重控制第二套以上的带有投资、投机性的个人住房按揭贷款和假按揭贷款当中的风险。其中包括：对于第二套以上住房的要严格坚持首付比例不低于40%的要求，银行要对个人房贷的申请者进行有效的调查、核实，并且严格落实面谈面签制度等。
近段时间，国家颁布的关于房地产的宏观调控政策已经涉及到各个方面，诸如行政、财政、法规、土地政策、金融政策等各个环节。2010年1月13日，住房城乡建设部副部长齐骥表示，在鼓励和支持居民合理住房消费同时，抑制投资投机性购房，将通过增加普通商品住房和保障性住房有效供给，加大差别化信贷政策执行力度等措施促进房地产市场平稳健康发展。为全年房地产市场调控工作拉开了序幕。
二、宏观调控对房地产业的积极影响
近几年来，国家对房地产宏观调控政策出台频率之高，调控力度之大，都是前所未有的。从实施效果来看，宏观调控政策对促进房地产市场健康发展产生了积极影响。
（一）、信贷比例管理抑制非理性投资
针对房地产局部、结构性问题，央行及时出台了121号文件，其本质是运用选择性货币政策工具——信贷比例管理和质量管理方法，来实现信贷结构规模调控和防范金融风险的目的。文件还出台了许多限制性条款，如要求“商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款”、“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”等。在我国房地产信贷起步阶段，央行121号文件要求各商业银行根据借款人不同的资质、抵押物的品质来发放贷款，这对抑制非理性投资，优化投资结构产生了积极的促进作用。
（二）、整顿市场秩序提高微观主体资质
从形式上看，房地产金融风险表现为银行呆账、坏账的增加，但其实质是实体经济出现了问题。在现代市场经济中，资本金是企业的立业之本，也是向银行借款、与银行共担风险的基本保证。但是，在我国一级资质的企业只有396家，许多企业自有资本金不足30%，甚至是玩“空手道”。这种融资无成本、负债无风险的“软约束”，导致房地产企业内源融资动力匮乏，负债率高达76%。在我国房地产融资渠道单一的情况下，过度负债带来金融风险向银行的集中，由此引发的不良资产将直接危及银行体系的安全。为此，近期国家出台了一系列治理整顿措施，按照新《物业管理条例》和清理拖欠民工工资办法，“已竣工但尚未出售的物业，物业费由开发商承担”；凡资金不落实或是已完工未按合同支付工程款的，一律不予颁发新的施工许可证。这些治理措施虽旨在整顿市场秩序，但却迫使开发企业加快商品房屋的出售、资金回流，并引导企业不断提高利润留存的比例、提高自有资金比例，这样可有效抑制企业的盲目扩张，过度负债。在一定程度上，它与央行的选择性货币政策工具有异曲同工之效。
（三）完善了房地产企业的经营
宏观调控使房地产的资金成本将更高，房地产业将更为成熟，更加产业化。新房贷政策的实施使房地产业的重组、并购将趋于增加，房地产业的集中度有增大的趋势新房贷政策的实施过程中，海外实力雄厚的房地产企业将趁机扩大市场份额，市场竞争将更趋激烈。
三、某些调控政策对房地产业产生的负效应
（一）、整顿土地市场抑制土地投机
垂直领导和暂停农用地转用的审批能否从根本上解决土地投机问题仍值得探讨。首先，暂停新增城市建设用地的审批是一种事后调节，是对土地市场不良绩效与偏差的一种纠正，却不能对市场产生前瞻性和预防性的影响。其次，调控的效果也十分有限。城市建设一方面靠外延扩张(新增城市建设用地)，另一方面靠利用存量土地。当农用地转向城市建设用地更便捷、成本更低廉时，各级政府和房地产开发企业都有外延扩张的冲动，这也是各城市摊大饼式向外扩张的原因。当外延扩张暂时受阻时，存量建设用地就成了“投机炒作”的香饽饽。特别在我国现行土地制度框架下，城市建设用地名为国家所有，但“事实上的所有权”为各级地方政府和使用单位所有，他们储备和持有大量的城市建设用地(有些城市的存量土地可供持续开发5～10年之久)，且游离于中央宏观调控范围之外，那么，这种制度安排无疑弱化了中央对土地实施宏观调控的力度。其实，土地供给紧缩对无地的企业是致命的重创，但对已经拥有土地的政府和企业来说，是巨大的商机。他们可以借“短缺之机”，增加投资扩大供给。上述分析在一定程度上解释了在宏观调控多项政策出台后，2004年第一季度房地产投资的增长率依然是 “牛气冲天” ，高达41%，4、5月份虽有所回落，但仍在30%左右高位运行。房地产投资期限长的特点，也是导致政策时滞不可忽略的因素。
土地供给紧缩不仅不能调控存量建设地，而且可能会给消费者一种错误的信号：土地供给短缺 — 房屋供给短缺— 土地和房屋价格上扬，而消费者对未来“房价会越来越高”的预期会为一些利益集团所用，加上媒体的误导，房地产价格便真的走高了。2004年第一季度，我国城市土地价格和商品房屋价格的双双走高，可以说正是在这种政策背景下和错误预期下形成的。
但是在我国，政府主调控土地市场是为了抑制土地投机和房地产过热，但结果却为土地投机带来了可乘之机，这值得政策制定者反思。
（二）、我国住房价格持续上涨
在国家颁布一系列宏观调控政策的基础上房地产调控产生了一定的效果，全国大部分地区房地产的投资扭转了在03、04年几年高速增长接近30%的态势，进入了一个相对平稳的增长区间。06年的时候，房地产开发同比增长是21.8%，但住房价格却始终居高不下，，截止到2009年12月，据国家发展改革委、国家统计局调查显示，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，涨幅比上月扩大2.1个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。新建住房销售价格同比上涨9.1%，涨幅比上月扩大2.9个百分点；环比上涨1.9%，涨幅比上月扩大0.4个百分点。其中，经济适用住房销售价格同比上涨0.8%，环比上涨0.1%；普通商品住房销售价格同比上涨11.0%，环比上涨2.4%；高档商品住房销售价格同比上涨7.2%，环比上涨1.3%。从此数据可以看出，住房市场价格整体仍呈现上升趋势。这在一定程度上反映了住房市场调控中的实施力度不够。
表一∶
2009年 12月份部分大中城市房屋销售价格指数
地 区 房屋销售价格指数
新建住宅价格指数 二手住宅价格指数
同比 环比 同比 环比 同比 环比
全 国 107.8 101.5 109.1 101.9 106.8 101
北 京 109.2 103.1 113.2 104.5 102.9 101.5
天 津 108.7 102.1 111.2 103 104.8 100.5
石 家 庄 101.4 100.4 102.5 100.6 100.5 100.1
太 原 101.8 101 102.5 101.2 101.2 101
呼和浩特 103.3 100.7 104.4 100.8 100.2 100.5
沈 阳 102.3 100.1 102.8 100 101.3 100.1
大 连 104.7 101.4 104.2 101.7 108.2 101.6
长 春 104.4 100.1 106.3 100.2 102.3 100.2
哈 尔 滨 105.4 100.5 103.8 100.6 108.1 100.8
上 海 107.4 101.3 109.2 101.4 107.5 101.6
南 京 110.4 101.4 111.7 102.3 110.3 100.5
杭 州 111.5 101.6 111.4 101.8 113.9 101.2
宁 波 107.5 100.9 111.7 101.9 105.7 100
合 肥 102.8 100.5 103.4 100.7 100.7 100
福 州 101.9 100.7 103.1 101.4 100.9 100.1
厦 门 107.9 101.4 107.7 101.8 113.2 102
南 昌 104.9 100.9 105.1 101.5 106.2 101.1
济 南 104.6 101.3 105 101.2 104.8 101.7
青 岛 104.1 101.2 104.9 101.7 104.3 101
郑 州 103.6 100.7 103.5 100.8 104.8 100.6
武 汉 102.5 101.3 102.3 101 102.5 101.4
长 沙 107.2 100.8 107.9 100.7 106.8 101.1
广 州 108.7 100.7 119.9 101.6 101.4 100.2
深 圳 118.9 101.3 114.3 101.3 123.9 101.3
南 宁 104.6 101 105.8 101 103.8 101.1
海 口 109.9 102.8 113.4 103.3 105.5 102.3
重 庆 106.3 100.9 107.6 101.4 110.3 100.2
成 都 104.7 100.6 105.4 100.6 104.8 100.6
贵 阳 106.8 100.8 106.7 100.8 107.3 101.3
昆 明 108.2 100.4 110.8 100.7 100.7 99.9
西 安 105.7 101.8 105.8 102.1 106.6 101.4
兰 州 105.2 100.8 104.9 100.9 107.6 100.4
西 宁 105.6 100.9 106.5 101.1 105.1 100.9
银 川 109.7 100.5 110.5 100.1 111.5 101.4
乌鲁木齐 104.8 100.2 104.8 100.3 105.9 100.4
北 海 105.6 101.2 107.4 102 105.5 100.6
三 亚 107.4 104.6 107.2 105.1 108.1 103.3
泸 州 103.6 100.7 104.4 100.6 103.7 101.5
南 充 103.8 100.6 104.8 100.7 101.5 100.2
遵 义 106 100.7 106 100.7 107.8 100
大 理 106.2 100.5 106.6 100.3 105.9 101

（三）、房地产企业的压力
1、由于银行按揭贷款比例的上升，对炒房族有一定的压制作用，客户持币观望，价格上涨缓慢，企业的销售和融资都将产生困难；
2、由于个人购房门槛提高，压力增大，抑制了一部分的购房需求；且对于房地产中小企业的项目开发，银行贷款审批更为严格，减缓了资金回笼的速度，对该行业中的中小企业造成一定的资金压力；
3、在投资资金链方面，资金成本的提高直接影响到企业的在建工程，无论对销售利润和销售面积都将产生较大的影响。
四、有效促进房地产市场持续健康发展的建议
（一）从制度安排下手，建立长效机制
1、加快土地市场化的改革
土地是关系到整个国民经济发展的一个大问题，如何利用相对贫乏的土地资源为全体国民提供一个公正、平等、富足和安定的发展与生存环境，在一定意义上讲，有赖于土地资源的优化配置。笔者认为土地市场化改革包括以下内容：建立一套界定清晰、受法律保障和监督、可实施的产权制度，是推进土地市场化改革的前提条件；建立新型的以土地为媒介的生产关系，实现土地产权的商品化；严格限制政府征地、划拨土地的范围，取消土地出让的“双轨制”，让各类土地使用权早日进入有形市场；规范政府行为，限制行政权力。政府应当积极从社会意识、法制建设、监督和信息管理等方面为土地市场的高效运行营造良好的制度环境。
2、加快财政税收体制的改革
一般性货币政策工具的运用只能对货币供给总量产生影响，而无法对房地产局部、结构的问题产生制约，要解决货币政策孤掌难鸣的问题，加快财政税收体制改革势在必行。这具体包括：完善分税制，为地方政府市政基础设施建设提供稳定的税收来源和融资渠道；改革现行房地产税费多、税基窄、税率低、重叠设置、内外有别、重流转、轻所得的弊端。国家应通过立法来规范房地产税费制度，调整耕地占用税、土地增值税的征缴范围和税率；加快内外房地产税制的并轨，实施公平税负平等竞争，尽快开征遗产税和赠与税；在对城市不动产存量资产进行评估的基础上，适时推出、逐步扩大不动产税的征收范围(如起步时从高档不动产开始)，以调节收入差别和房地产投资结构。同时，对房地产市场上的申请、消费和投资行为，从税收上给予灵活的征、免处理，以保障税收对经济行为与国家宏观调控目标的一致性。
3、加快房地产融资体制改革
鉴于我国房地产开发企业负债率过高的问题，政府一方面应加大市场治理力度，提高微观主体的资质水平，另一方面应加快金融体制的改革，其着力点应集中在：一是提高银行自身抗风险的能力，特别是国有商业银行应通过完善法人治理结构，改变国有商业银行“政企不分”的现状，从根本上消除其非理性行为和产生大量不良资产的制度因素。二是加强金融基础设施建设，这包括尽快建立健全个人和企业征信制度，以避免逆向选择和道德风险；建立健全抵押担保和保险机制，以分散和化解违约风险。三是培育资本市场，开辟多元化融资渠道。资本市场的发展将为房地产企业股权融资、债权融资提供便利，并为抵押银行、房地产信托和抵押贷款的证券化等多种金融创新提供基础性条件，而这一切又有赖于法律、制度框架的完善和微观主体资质的提高。
（二）、加大调控力度，开征不动产闲置税，适度限制房地产市场的投资行为。
投资置业作为一种市场行为无可非议，但房屋是特殊商品。房屋空置率、空关率是衡量房地产泡沫程度的重要指标。闲置商品房因其使所占用土地也在闲置，应依据《城市房地产管理法》第二十五条的规定，征收土地闲置费，待条件成熟后，再开征不动产闲置税。
（三）、调整住房市场的供给结构，增加保障性住房供给。
在全面建设小康社会中，关键是看城镇弱势群体的住房。这类住房作为庞大住宅产业的组成部分，对促进社会消费结构的升级、产业结构的调整、经济的增长也起着重要作用。市场应以普通商品住房供应为主，使当前住房增量市场重心适度下移，使住宅市场成为大众的市场，而不仅是少部分人热炒的高端市场。
　　要关注进城农民的住房问题。当前，我国几千万进城农民工大部分住房条件极差，为了保障他们的基本居住权利，为了保障他们有个安定、卫生的居住环境，为了城市不再产生新的棚户区、贫民窟，政府有责任帮助进城农民解决住房问题。农民工大多数是中低收入者，同时又是城里的纳税人，他们也应享受城市福利政策，政府应为他们提供适度住房保障。

参考文献：
【1】、谢经荣、吕萍、乔志敏：《房地产经济学》，中国人民大学出版社，2002年
【2】、谢文惠、邓卫：《城市经济学》，清华大学出版社，1996年
【3】、邬红华：《2006：中国房地产业的现实和未来》，中国房地产，2006年2月
【4】、易宪容：《宏观调控紧缩政策仍不可放松》，中国房地产报，2006年12月
【5】、王小广：《对近期投资过热程度及后果分析》，中国经济导刊，2006年第23期
【6】、范剑平：《对固定资产投资过热标准的认识》，中国经济导刊，2007年第4期