本浅析我国房地产融资模式及其创新

本浅析我国房地产融资模式及其创新
于 婕
摘要:本文通过分析我国房地产企业的融资途径，了解到我国房地产企业融资模式普遍较为单一，如果不能广开筹资渠道，创新融资模式，那么房地产企业时刻都会出现财务危机乃至破产，进而提出房地产企业融资模式的选择要考虑到企业的战略定位与自身的融资规划。
关键词：房地产 融资模式 创新
1房地产融资及房地产融资模式的含义
1.1房地产融资
融资是指以信用方式调剂资金余缺的一种经济活动。其基本特征是偿还性。融出资金方，以债权人地位按期索回借出的资金，并要求融出资金的报酬－利息；融入资金方，以债务人地位，暂时支配借来的资金，弥补自由资金的不足，但是到期必须偿还，并按规定支付一定利息，作为使用资金的代价。
房地产融资，即房地产资金的融通，也就是通过信用形式，主要是银行信用形式，为发展房地产业而开展的信用活动而对货币资金的调剂。房地产是高价值商品，发生房地产交易时，往往需要通过抵押或其他借款方式来实现，即房地产交易时经常在赊欠和借贷中进行。
1.2房地产融资模式
一般来说，房地产融资可分为内源性融资和外源性融资。内源性融资是指企业在创办过程中原始资本积累和运行过程中盈余的资本，成为自由资本及所有者权益。通常，企业的内源性融资是由以下构成：初始投资形成的股本、折旧基金留存收益（各种形式的公积金、公益金和未分配的利润等）。外源性融资是指企业通过一定方式向企业之外的其他经济主体筹集资金，又可分为直接融资和间接融资。直接融资是指企业自身或通过证券公司在资本市场向金融投资者出售股票、债权或私募股份而获得资金的方式。由于直接融资者借助一定的直接融资的金融工具（股票、债权等），投资者与融资者直接进行资金融通，跳过了银行等媒介。而间接融资时通过银行等金融媒介，把广大的、分散的资金集中起来，供给有资金需求的融资者。
2我国房地产企业的融资模式
2.1主要融资模式
目前我国房地产融资方式仍旧主要是银行信贷。几乎所有开发商要想求得发展是离不开银行和其他金融机构支持的。房地产开发贷款在国内主要有三种形式：第一种是房地产开发流动资金贷款，主要用于补充房地产企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金；第二种是房地产开发项目贷款，主要为具体的房地产开发项目提供生产流动资金贷款；最后一种是房地产抵押贷款，是开发商以拟开发的土地使用权或房屋产权作抵押而向银行取得贷款。这三种贷款方式的特点是期限都较短。
2.2其他的融资模式
（1）受限股权融资。所谓“受限股权融资”，即让民间资金以股权投资的方式投入开发项目，但通过章程对该股权进行权利义务的设置，来限制它的表决权、管理权，从而避免公司管理权的分散。受限股权融资解决了风险和管理权的矛盾。出于资金安全的需要，真实持有股权优于股权质押的贷款形式。
（2）信托融资。在目前，房地产信托主要有抵押贷款类信托和股权类信托。抵押贷款类信托，以财产或股权担保方式运作，是房地产信托募集的主要模式，这种模式总量大，易复制，容易成功。股权投资类信托是信托投资公司以股权投资的方式运用信托资金，成为房地产企业股东，并按股权比例获取投资利润。这种模式的优点是能增加企业的资本金，使企业达到银行融资的条件，但管理权被分散。
（3）委托贷款。委托贷款是指由政府部门、企事业单位作为委托人提供资金，由受托人（银行）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放并协助收回的贷款。这项业务属于银行中间业务，银行收取手续费，不承担风险。委托人可以是政府机关、企事业单位、其他金融机构，但目前市场上部分银行不办理个人委托贷款。
3.我国房地产企业的融资模式的选择分析
3.1融资模式需创新的原因
一直以来，银行都是房地产业发展坚强后盾，贷款成为房地产企业主要的资金来源，截止2006年6月末，房地产贷款余额占同期金融机构人民币贷款余额的比重达到15.5%，占同期金融机构人民币长期贷款余额的33.3%。作为一种较传统的借贷方式，银行贷款当然有其优点，即风险可以转嫁等，但它受政策影响十分显著，变化系数大，加息、银根紧缩是银行经常采取的措施。事实证明，房地产融资结构失衡已成为制约中国房地产行业发展的一大阻碍，为促进房地产金融的发展，完善房地产金融体系，创新融资模式是刻不容缓的头等大事。
3.2房地产融资应走多元化
在房地产企业融资方面，我们必须找到新的途径，一方面银行要在企业的配合下进行金融创新，积极探讨各种融资手段；另一方面，房地产企业本身也应该积极地寻求另外的路子，采用多元化得手段进行融资，为自己的企业争取更多的资金。
3.2.1上市依然是首要选择
通过上市，企业可以获得大量资金，大幅度降低开发成本。在资金紧张时，还可以选择公开增发或定向增发来缓解。当然，上市大多是针对有实力的房地产企业而言，毕竟上市资源非常有限，而且对企业要求比较严格。成功上市吸引投资者，除了要符合国家对上市公司的要求注册资金要达到5000万元外，至少还应具备以下条件，良好的企业素质及市场形象，历史遗留问题少，优质项目和土地储备。对于规模小的房地产企业，这些要求似乎有些苛刻。
3.2.2借力外资投资基金或信托基金
不具备上市条件的房地产企业，在融资之路上也不是寸步难行，借助外资投资基金或房地产信托基金也是一条有效的融资之道。近年来，随着中国市场的全球化及中国的资源禀赋，国外基金等非银行资金也大量流入中国，高回报的地产也很容易受到这些基金的青睐。2003年7月，第一家海外基金率先介入上海房地产，美国摩根士丹利房地产基金投资了卢湾区“锦麟天地雅苑”项目，并在短时间内获得了超出预期30%的丰厚收益。此后，摩根士丹利、雷曼兄弟、荷兰ING等著名的投资机构开始活跃投资。
房地产投资信托基金是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行的房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金，从国际房地产投资信托发展经验看，几乎所有房地产信托的经营模式都是收购已有的商业地产并出租，房地产投资信托并不同于一般意义上的房地产项目融资。
我国目前的房地产信托资金以信托合同而非凭证方式向少数人募集，信托计划的规模也有所限制，资金规模较小，现金流量不稳定，难以实现组合投资，产品短期化特征明显。
此外，“私募”也是证券发行方式的一种，它只面向少数特定的投资者发售证券。私募发行对象有机构投资者，如金融机构；或与发行者有密切业务往来的公司；个人投资者；还有海外投资者。据统计我国证券市场上目前有6000亿左右的私募基金。毫无疑问，房地产对私募基金的吸引力是巨大的，私募基金已改变直接购买的投资模式，转向参股房地产企业或房地产项目的股权投资方式。在目前尚无有关基金法规范的情况下，如何规范、引导、使用私募基金需进一步探索。
3.2.3继续发挥银行信贷对房地产的支持作用
银行贷款的锐减以及利率的提高，并不表示停止所有对房地产企业发放贷款，因为房地产行业的收益高。在特殊时期，对房地产企业的贷款就更考验银行的发放能力。必须学会对不同信用度，不同资质的开发企业进行鉴别，从而实现金融资源的优化配置，还要优化房地产信贷产品结构，提高自己的服务能力，可以肯定的是资质好，信用佳的房地产企业，仍旧能够成功从银行获得贷款。
4我国房地产融资模式选择的关键因素
不同类别规模的房地产企业由于各自特点不同，在选择融资渠道和条件的要求也各有不同，融资模式各有侧重。面对着众多可选择的金融工具，房地产企业融资决策的选择首先要考虑到企业的战略定位与自身的融资规划。
4.1企业的战略定位
房地产融资行为中的战略定位是指对企业所在行业前景、企业的价值以及企业的经济状况、技术水平、市场前景及管理团队等进行详尽的调研，通过专业化的分析，进而对企业融资得出客观、全面的判断。对房地产企业融资的战略定位需要掌握如下几项基本资料：
（1）企业的基本情况如公司的发展历史、股东构成及公司治理水平等。
（2）企业的主要经营业务内容、经营业绩以及项目的市场目标等。
（3）企业经营团队的能力和管理现状，企业财务各项数据及其量化分析，主要是指财务管理与资金控制运作能力。
（4）企业或项目的市场环境及其竞争态势，特别是相关各类商业模式的比较、分析、预期等。
上述基本资料的梳理、整合，最终将综合反映企业的融资能力。因此，战略定位的相关分析解决了企业是否需要融资、可否融资及融资模式等融资的根本问题。
4.2房地产企业自身的融资规划
合理的战略定位是房地产企业融资成功的基础。明确了战略定位，企业还需要对融资过程进行详细规划，才能确保融资的成功，提高融资的效率。融资规划主要包括以下几个步骤：
第一，需要对融资工具进行选择。选择融资引进资金的方式、路径、合作模式等是决定融资成败的关键，企业对市场的判断，同时要考虑资本方的利益和价值取向。
第二，应选择企业最佳融资机会，合理安排融资步骤。企业在进行融资时，应该根据企业自身的发展阶段、经营状况以及外部环境因素，决定最佳的融资机会。
第三，应努力降低企业融资成本。降低企业融资成本是降低企业融资风险的关键因素之一。一是按照融资来源进行融资成本评估，二是在选择融资时，要充分注意各银行间不同的信贷政策，选择对企业最为有利、最为优惠的银行。
第四，要注意企业的控制权的掌握。企业在筹措资金时，随着股本结构的变化，企业控制权和所有权发生部分转移，影响到企业经营的自主性、独立性，引起企业利润分流，使得原有股东的利益遭受损失，并威胁到企业的短期效益与长远发展。在作出融资模式决策的时候，尤其涉及股权融资的时候，企业应对此作出谨慎的权衡。
5结 论
近年来，随着对房地产业宏观调控的不断深入，尤其是全球经济危机的影响，使得许多房地产企业出现了资金紧张，甚至资金链断裂的危局。如何突破困境、拓宽融资思路已成为当前房地产企业生存的关键。我国房地产融资的发展方向应该是在我国金融体制改革的背景下，既要顺应房地产业发展的需要，也要顺应入世后金融业逐步开放的环境。要努力拓展房地产融资的渠道，推动房地产金融工具的创新，为房地产业的健康发展建立畅通而安全的通道。

参 考 文 献
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