中国楼市何去何从

发布时间：2022-10-04 09:29 热度：

中国楼市何去何从

李相锋 张红梅 司娅萍 李杰
2008年中国开始第一轮房地产调控的时候，由于美国次贷危机引发的全球金融危机爆发,国家从大局的角度考虑,放松了地产调控,房地产开发商有惊无险度过了第一次危机。 2009年过度宽松的货币政策，导致市场上充斥大量的流动性，房地产、大宗商品价格暴涨，通胀压力逐渐加大。为了防范资产泡沫，抑制投机，国家宽松的货币政策逐渐转向适度从紧的货币政策。从2010年2月12日开始，国家已经先后8次上调银行存款准备金率并3次上调存贷款利率25个基点，但是房地产价格依然不为所动。为了让房地产价格理性回归，国家出台了史上最为严厉的“新国八条”。那么，这一次房地产的走向如何呢？中国的经济真的可能硬着陆吗？
一、 中国经济增长之路径
众所周知，国家GDP=消费+投资+政府支出+净出口。对于中国来讲，在整个GDP之中，投资和出口占了相当大的比重，消费、固定资产投资、政府支出以及净出口之间的比例严重失调。2010年中国GDP总量为397983亿元，其中：全社会消费品零售总额154554亿元，占比38.83%，比上年增长18.4%；全社会固定资产投资为278140亿元，占比69.89%，比上年增长23.8%；全年出口15779.3亿美元，增长31.3%；进口13948.3亿美元，增长38.7%。从以上数据可以看出，尽管居民消费的增长速度较快，但在投资和出口高速增长的情况下，其在GDP的比重依然较低。正是由于中国GDP结构的特殊性，导致中国经济对于固定资产投资和出口的严重依赖。这也正是2008年美国次贷危机引发的全球金融危机向实体经济蔓延之际，中国经济没有能够独善其身的根本原因。当欧美的消费者捂紧自己的钱袋时，中国的企业就开始缺氧；当我国积极的财政政策引发固定资产投资已经不可以持续时，经济增长的途径就必然依附于居民消费。
增加居民消费将是未来相当长一段时间内我国保持经济增长的主基调，是实现政府提出“调结构、保增长”目标的保障。这需要从居民可支配收入和人口结构两方面分析。
从消费的人口结构来看，中国消费的增长更多依赖于现有城镇居民的消费。尽管中国城镇化的进程逐步加快，但是现有农业人口比例依然大于城市人口比例，因此政府一方面需要制定最低工资标准、低保标准、提高个税起征点等措施增加城镇居民的可支配收入，另一方面则需要通过提高粮食收购价格、加大转移支付等一系列惠农政策，使农民得到更多的实惠，以促进农民的消费。年初中共中央、国务院下达《关于加大统筹城乡发展力度 进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》（2010中央一号文）已经明确反映政府意识到增加农民收入促进农民消费对于中国经济可持续增长的重要性，这是一项伟大的决策，具有特别重要的意义。
从居民可支配收入的角度去分析，居民消费除去必需的日常消费和自由消费以外，制约居民消费的因素主要包括：住房、医疗、教育、养老四个要素。随着全国范围内医疗、养老保险的进一步完善和义务教育的普及，影响居民消费的最大因素就在于住房问题。这个意义上来讲，国家只要有效解决居民的住房问题，居民就可以增加其日常消费和自由消费，从而有效解决目前GDP比例失调的矛盾，解决中国经济的可持续增长问题。从这一角度来分析，就不难明白为什么政府要出台最严厉的“新国八条”，同时引入问责制推进“十二五”期间3600万套保障住房的建设。这是关系到中国经济的大方向、大战略问题，而不是地方政府、地产开发商以及利益相关体的局部利益问题，因此我们可以断言政府一定会将地产调控进行到底。
二、房地产市场既是消费也是投资
美国量化宽松的货币政策引发市场上泛滥的美元持续向新兴经济体流入，为了避免汇率上升影响出口业，国家向市场注入更多的流动性，加之2009-2010年连续两年的大量贷款，导致房地产价格的暴涨。地产价格的暴涨又引发实体领域的资金流向地产业，于是投机地产业成为资金逐利的主要方向，严重影响实体经济的正常运行。放松现有的房产政策而任由房价高企，以此推进经济的发展无疑是饮鸩止渴，有鉴于此，国家先后出台一系列政策，包括提高住房贷款首付比例、限购、大力推进保障性住房建设等，其目得不言而喻。
1、房产是消费亦或是投资
通俗之说，房产为投资。就我个人认为，购房目的决定住房的属性。对于普通的老百姓来讲，买房子仅仅是为了满足居住的需求，那它就是生活必需品，是消费而不是投资，是刚性需求（既然属于消费，国家CPI统计中自然应该增加房价）。如果老百姓已经拥有自己的住房，同时也能满足生活中其它的需求，此时用剩余的货币去购买房产，那它应该称之为投资，是弹性需求。既然目的不同，性质自然不同。
2、房地产是经济增长的推动力
中国的人口结构和分布决定未来相当长一段时间内房地产依然是中国经济增长主要的引擎之一。正是由于这个原因，地产开发商认为政府担心调控地产会影响经济增长，不会允许房地产价格大幅下跌。对于报有此种想法的地产商而言，这将是一个致命的错误。我认为，2008年全球金融危机来临时，政府从大局出发放松了地产调控是应该的；当危机过去后，政府从大局考虑加大地产调控的力度更是必然的。当然，调控地产的目的不是打压地产业的发展，而是让房地产价格回归价值中枢，引导房地产业合理有序地发展。
必须承认，农业从业人口的减少和城镇化步伐的加快导致了我国房地产市场的长期繁荣。正是房地产的繁荣，加之基础设施的大规模投入，推动了钢铁、电力、建材、化工、有色及家具等行业的长足发展，也推动我国经济在工业化初期经历长达多年的高速增长。然而正是这种繁荣引发了非理性繁荣（或者称之为扭曲的繁荣），即GDP总量增长的背后是结构的严重失衡。国家为了避免地产调控导致中国经济硬着陆，一方面引入问责制推进保障房建设，同时也延续原来积极的财政政策，以保证传统的经济保持平稳增长；另一方面又提出在新能源、高端装备、电子信息等高端领域加大政策的支持力度，推动经济结构转型。
三、现存房产制度之弊
前面谈到过，房地产市场包括两种需求，即：消费需求和投资需求。消费需求是刚性的，投资需求是弹性的，刚性需求引导投资需求。正是看到了市场的刚性需求，投资需求大幅攀升，从而引发大量投机的需求。
从供求的角度考虑，城镇化的过程导致短期内房产供给满足不了房产的需求，供需开始失衡，房地产价格开始出现上涨，地产价格的上涨引发投资和投机资金的参与，这种参与又人为放大市场的需求，于是地产价格进入非理性上涨过程，此时的繁荣就是扭曲的繁荣。
从货币学的角度来考虑，央行为了保持汇率稳定，对冲境外投机热钱的冲击，向国内市场投入大量的流动性。当大量的货币进入市场追逐有限的房地产实物资产时，必然带来房地产价格的上涨。如果此时政府没有采取相应的措施（价值发现机制），这种扭曲的繁荣就会严重影响金融及实体经济的正常运行（美国次贷危机的爆发就是典型的例证）。
第一，严重背离价值的房价会产生“挤出效应”，降低居民的其它消费。对于一个收入相对稳定的家庭来说，如果用于购买房产的支出超出预期值时，就只能通过减少消费和压缩其它领域的支出以求收支均衡。目前中国房地产的价格对消费的挤出效应尤为明显，北京、上海等一线城市房价已经吞噬掉两代甚至三代人的积蓄，并挤掉所谓“房奴”未来20多年的消费，这加剧中国经济的失衡。
第二，严重背离价值的房价会产生“抑制效应”，抑制居民购房的刚性需求。如果市场上房价高于一个家庭的支付能力时，居民只能延迟消费计划，减少市场的当期消费总量。这也是中国居民储蓄率偏高的主要原因之一。
四、让房地产回归消费
让房地产回归消费的解决之道就是房地产价格向价值回归，即市场的价值发现机制。下面我们从市场参与主体的角度来进行具体分析。
房地产市场的参与主体从表面上看，可以分为消费主体和投资（投机）主体。其中：投资主体和投机主体买房的目的不是用于消费，是虚拟的消费主体，最终仅仅是增加了市场上的流动性；消费主体是指买房仅用于个人自住（包括改善住房需求）的市场参与者，是房地产价值的发现者。投资和投机主体的市场参与度完全取决于消费主体的消费能力，当消费主体被排除在消费市场之外的时候，就意味着房地产泡沫破裂的开始。
根据房地产价格和消费主体的对比情况，可以把消费主体划分为两类：一是市场的“必然参与者”，二是“非必然参与者”，三是“非市场参与者”（贫民阶级）。对于非市场参与者，只能依靠政府补贴（廉租房）来进入市场。对于必然参与者（富人阶级）而言，即使房价严重背离其价值时，必然参与者也会维持其消费支出，成为事实消费进入市场。对于非必然参与者而言，由于房价的上升，其中一部分参与者（中产阶级）通过挤压其他消费支出勉强进入市场；另外相当一部分参与者（普通居民）则沦为非市场参与者，而他们又无法享受政府给予非市场参与者的补贴，这部分应该发生的消费短期没有释放出来，成为“抑制消费”。
当房价上涨让大部分非必然市场参与者（普通居民）离开市场时，政府就要通过采取合理的措施，包括建设廉租房、经济适用房、限价房等让房价理性回归，让大部分非必然市场参与者进入市场，使抑制消费释放出来转变为事实消费。中国“十二五”期间积极推进保障房建设，其目的有三。一是引导房地产价格合理回归，让大部分非必然市场参与者回到市场，释放当期被抑制的消费；二是通过增加当期消费，保障传统钢铁、水泥等行业的平稳发展；三是通过房地产价格合理回归，降低地产行业的挤出效应，增加未来的消费能力，保持经济的可持续发展。
五、中国地产行业的结局
（一）我国房地产市场消费主体的比例
中国经济改革开放30年所取得的成果令世界瞩目，2010年GDP总量已经超越日本位居全球第二，但是也出现明显的贫富分化现象，即通常所说的 “二八现象”。按照上面的划分标准，20%属于必然市场参与者（富人阶级），另外的80%则包含了非必然市场参与者和非市场参与者。这里，非市场参与者（贫民阶级）大约占10%，非必然参与者占比70%。70%的非必然参与者中，20%进入市场（中产阶级），50%没有进入市场（普通居民）。如果政府通过地产调控使地产价格回归，让占市场多数的普通居民进入市场转变为事实消费，那时的地产业应该是进入真正意义上的繁荣。
（二）地产行业的走势
2008年金融危机爆发时，网上还在争论房地产市场该不该救。当然该救，当时不救市经济会出问题的。时至今日，网上又找出诸多理由怀疑政府地产调控政策的连续性和执行力，当然最大的理由就在于银行。房价下跌时，银行的坏账比例肯定会增加，问题的关键是房价下跌的比例和速度。正如国内某大行行长所言，房价下跌30%是银行可以承受的，这就是告诉大家，银行已经做好房价下跌的准备。同样，银监会要求提高银行核心资本充足率的目得也在于此。当国内、外经济局势好转，且银行具备房价下跌的抵抗力时，政府就必然会调控；当“总理说了不算而是总经理说了算”的时候，政府就会加大调控的力度。没有银行贷款的支撑，就相当于釜底抽薪，地产业这锅水是开不了的；没有消费和投资需求的支撑，房地产行业进入冰冻期也是必然的。现在不是担心总理说了算不算的问题，而是担心房价下跌的速度和幅度可能超出国内大多数人的预期，由此引发中国经济的硬着陆。这既是政府引入“问责制”大力推进保障房的原因，同时也是国际资本云集香港对赌中国经济硬着陆的噱头之一。
中央对于这一次地产调控的态度是明确的，而房地产价格的最终走势则是在考验政府的执行力。我想，当保障房建设的速度真正关系到地方大员的乌纱帽时，当银行业的高官认识到自己的社会责任时，那些云集在香港对赌中国经济硬着陆的国际对冲基金可能要输。