关于房地产的论文高价位房地产问题

发布时间：2022-10-04 09:27 热度：

　　为什么房价这么高?这篇关于房地产的论文探究高房价的原因，认为房地产的价格过高会导致房地产市场的畸形发展，高房价的危害重重，不利于构建和谐社会，应抑制房地产价格上涨，并缓减房价上涨的建议。《》(月刊)基本定位：新闻性的行业杂志借助新京报创刊7载所积累的房地产行业资源，秉承新京报“品质源于责任”的办报理念，作“最新闻的房地产杂志”，立足北京、面向全国，报道房地产市场、行业新闻，提供优秀物业产品品鉴和置业资讯服务的月度杂志。主要包括，准确解读影响房地产行业发展的重大事件，及时捕捉行业内先进的产品和理念，为置业者提供房地产投资的有效信息，并记录因房地产业的急剧发展而改变的社会生态。

　　摘　要：中国房价的每一次攀升都跳跃着国人的神经，随着政府“国十条”等一系列政府政策的出台，房地产调控现已进入攻坚阶段。如何让地产商流点道德的血液，如何让地产行业良性健康发展?不仅是在考验政府的执政能力，同时也关乎到每位购房者的切身利益。房价持续攀升严重透支着公众的消费能力，同时也影响到房地产业的可持续发展，关乎到国家经济安全稳定发展。本文通过对房价上涨的原因、影响的分析，提出适宜的应对政策，以作思考。

　　关键词：高房价;购房者; 开发商

　　一、探究高房价的原因

　　导致目前高房价的因素很复杂，结合到房地产市场的实际，导致我国房地产业住房价格上涨的原因主要有以下几个方面：

　　1.1刚性需求的膨胀

　　主要是指人们买房自住的需求，其中既包括首次购房，也包括为改善居住条件而购买第二套住房。分析刚性需求不断增加的原因是：改革开放之后我国经GDP每年都保持在较高水平，城镇居民收入水平也逐步提高，部分人开始进入置业和改善居住条件的换房高峰期;同时，在缺乏“储蓄—投资”转化渠道的情况下，购置房产的资需求逐渐启动，房价被进一步拉高。城市外来流动人口对购房的急剧增加，人民生活水平的不断提高，城市化建设进程的加快，居民对居住要求和需求的日益提高，以及城市的旧房大规模改造和拆迁等，都直或简介影响了房地产总体需求水平的提高。

　　1.2投资需求十分旺盛

　　房屋不仅可以用来自住，房产还可以用来投资。一方面，随着经济的高速发展，居民积攒了数量惊人的民间资本，但是由于投资产品的匮乏，导致民间资本无法找到合适的投资渠道，将巨额资金释放出去，只能大量投身高回报率的房地产市场。另一方面，大量游资进入房地产市场，导致房地产价格上涨。还有高校扩招毕业生逐年大幅增加，每年几百万的毕业生大部分都要在城市就业，无形中也扩大了城市的购房需求。再加上消费中的攀比效应，都使城市住房的刚性需求不断扩大，成为房价高涨的重要原因

　　1.3土地出让制度不够合理

　　在我国，土地是国家所有。目前住房土地供给通过公开“招拍挂”的方式出让，土地拍卖是“价高者得地”的方式，地价成为房价的“龙头”，是房价的重要组成部分，可以说地价决定房价。土地使用权获取价格差异导致地价虚高，我国目前的城镇土地划拨是指由国家各级政府依据法律规定，以行政命令的方式，将国家所有的土地无偿无期限的分配给土地使用者的做法。划拨后，土地的使用者享有土地的使用权，而土地的所有权依然为国家所有。这导致土地获取价格差异的存在，并给倒卖土地提供了空间，提高了房地产开发过程中土地的出让价格。

　　1.4人口的高增长，信贷机制的不完善

　　我国有16亿人口，人均占有土地面积不足世界平均数的1/3，而与此同时，中国的人口却在继续增长，在这种人口的增长过程中，对房地产的需求就要增加。按现有的城市化增长速度，可以预计到2020 年，我国城市化水平将达到55%-60%，这段期间将有2.2 亿-2.3 亿农村人口转移到城市，这些人都需要解决住房问题。宽松的信贷政策是房价上涨的重要支撑。我国房地产开发企业自有资本比例低，对银行信贷高度依赖;而银行体系也很看重房地产开发贷款对调整资产结构的作用，并因手持土地抵押物而对房地产开发给予高杠杆支持。

　　1.5购房者预期心理的形成

　　在一些地产商、学者和媒体等房价喊跌的预言多次失效之后，经历了坐“过山车”大起大落的普通消费者，于是开始产生恐慌心理，对先前的购房客充满了明智的赞许，同时自己也跃跃欲试一展身手。疯狂的购房者形成了房价未来持续上涨的心理预期，“涨价预期心理”导致的决策就是不少购房者在购房时，抱着晚买不如早买，买小不如买大的消费心理，不顾高房价的剧痛盲目购房，一窝蜂的投入到抢房大军的行列，这种“买涨不买跌，买贵不买贱”的心理，进一步推高了房价。

　　二、抑制房地产价格上涨的重要意义

　　房地产的价格过高会导致房地产市场的畸形发展，不利于构建和谐社会。一方面影响内需。房地产以及医疗等改革力度过大，会使城镇居民预期不稳定，导致居民储蓄意愿强烈，不得不压缩即期消费，甚至透支未来消费能力。另一方面是加剧两极分化，影响中产阶级的生成。当前商品住宅的购买群体主要是正在生成的中产阶级，拥有房地产是中产阶级的基本标志。中产阶级的形成与壮大，是中国实现社会稳定和建成和谐社会的根本保障。但房价使房市沦为少数人的敛财工具，从而加剧两极分化。

　　三、高房价的危害

　　现阶段我国正处于工业化发展时期，工业作为第二产业属于国民经济的支柱。然而房地产行业作为第三产业，它的发展能够带动钢材、水泥、等其他行业的发展，诚然在促进国民经济的发展和人民生活水平的改善有着重大作用。但是，过高的房价已经严重威胁到我国经济金融的安全和社会的可持续发展。

　　3.1虚假购买力ネ钢未来中国经济

　　中国住房问题的严重性在于，住房市场化一开始马上就引进西方的按揭购房方式，使得住房需求和购买力在同一时间突然放大，供需矛盾恶化。同时投机商和房地产商控制房源进一加剧供需矛盾，使价格直线上升。住房的需求很大是肯定的，住房本身就是生活必须品，那么多的人口进城，那么多的大学毕业生，那么多的婚龄青年需要成立家庭，需求量是很大，那么我们来谈谈购买力，按揭贷款购房方式一出现好像价格不在是问题，再贵的房子都有人买得起，这才是推动房价虚高的根源。实际情况不要说全额现款购房，就是30%的首付很多人都是拼凑来的，买完后20年每个月要拿一半以上的家庭收入来支付房贷，这样形成的购买力是虚假的，这样的家庭多了，那未来20年中国的消费靠什么来拉动，中国经济将严重透支。

　　3.2加重生活负担，不利于扩大消费需求

　　高房价不利于民生和社会保障。居住权是人们的基本需求，居者有其屋是生存的基础和根本，但高房价的结果会剥夺多数普通民众的居住权。这在民生和社会保障上是不符合经济发展的要求。城市居民为了应对大幅上涨的房价，不得不将收入中的大部分积攒下来用来偿还房贷支付房款。此种状况下，这样严重削弱了与住房无关产业的消费需求的提高，不利于通过扩大内需实现我国经济的持续快速增长。

　　3.3贫富差距拉大，不利于和谐社会的构建

　　两种人从高房价中获利，一 种是已有丰富原始积累的炒房者，如温州炒房团。一种是权力阶层，据说即使是经济适用房子的号，普通人也是很难拿到的，要想拿到号，可能已经到了几次手了。但是，有些政府部门的人或是有关系的人是很容易拿到号的。中间的利差有多大，可能高得惊人。据北京某银行负责人说，房地厂商的利润至少在30%以上。但房价可不止在成本的30%。毫无疑问的是，高房价必然会产生一批富豪。

　　由此推论，一批对具有边际消费倾向很强的中产阶级被高房价消灭了，社会失去了对稳定具有支持作用的中产阶级，贫困普遍化，贫富差距进一步拉大，这是必然的。 应该清醒地看到，中国贫困群体不仅仅存在于下岗失业人群中，也不仅仅存在于农村中，而且存在于新生的中产阶级中。那么后果是什么，通货紧缩或许更严重，导致社会不稳定。

　　3.4地产泡沫出现，不利于金融秩序的稳定

　　高房价易滋生资产泡沫，潜在风险无穷。房地产业牵涉到上下游的众多行业。犹如“多米洛骨牌”。一发而动全身。房价的过度上涨必然伴随着大量的资产泡沫，未来一旦泡沫破灭，房价大幅下滑，不仅会影响与建筑有关的众多实体行业冲击就业影响经济增长。而且更为严重的是资本市场与金融市场可能会遭殃。首当其冲的自然是银行的“房贷”风险，进而波及其他金融领域，最后是实体经济，一场中国式“次贷危机”恐怕就难以避免了。

　　3.5晚婚情况会更加严重，甚至出现多数婚龄群体结不起婚的问题

　　这一情况在大学扩招毕业后的婚龄群体中尤为严重，找工作时面对很同期的毕业生的竞争工作难找，工作后起薪低，城市的生活成本又高，一晃几年过去了，到了结婚年龄，现在的社会观念一提到结婚先讲到房子，叫他们拿什么买房子，拿什么去结婚，随着房价的持续上涨这一问题将会进一步恶化。这一群受过高等教育的群体本是我们社会发展的基石，他们的梦想一旦破灭，我们社会经济将面临坍塌。家庭是构建社会的细胞，一旦细胞的生长迟缓，整个社会将面临缺血衰老。

　　3.6境外资本炒做房产掏空国民财富

　　外资投资房地产炒做房价是对中国经济的最大破坏，随着人民币的看涨很多境外游资热钱，纷纷通过正当或非法的渠道进入中国，但不建厂也不投资，只投机股市和房地产市场。我们以房地产为例子，外资并没有住房需求，他也不会搬到中国来住，炒做房产只是为了让国内真正需要住房的人来接手，来为他们的利润买单一套5000块/平米的房子被外资炒到10000块，价格涨了5000块而房子还是原来的房子并没有任何实质上的价值创造，对社会经济没用任何贡献，而老百姓多掏的5000块却成为外资的利润流向国外。其实这一点套用在国内也适用，为什么温州人那么有钱，那是因为全国各地老百姓的钱跑到他们口袋里去了。

　　四、缓减房价上涨的建议

　　随着房价的不断升高，进而出现了各种各样的房地产问题和社会问题，如何能够有效的抑制房价的持续上涨，对由房价上涨而产生的一系列问题得以成功解决，试提出如下对策建议

　　4.1强化住房供需的管理

　　我国目前部分发达地区房价上涨是由于局部需求过热引起的，因此解决住房供需矛盾也是政府首要解决的问题。目前政府所采取的经济适用房还无法完全有效地解决这一问题。目前可以仿照香港的方式，改造部分经济适用房为廉租房。既避免对“政策廉价房”的过度需求，同时又解决了低收入阶层的住房问题。 对住房需求分析后，进行差异化的管理：不同收入阶层的人选择不同类别的住房。可以控制投资需求。首先，从源头处，适度增加住房供给，鼓励正常投资;避免乱划经济开发区，侵蚀住房供应面积;运用多种手段，打击投机需求。其次，做好“节流”工作，合理布局经济适用房的建设，加快廉租房投入力度,强化住房的租赁管理制度，建立全方位的住房供应体系，减少房屋空置率，全方位利用房地产资源，从而达到“房尽其用”的目的。

　　4.2提高土地利用效率

　　一方面，当前我国不少城市房地产开发中存在着用地铺张浪费的现区。对房地产开发中容积率等问题应当按照相关规定严格执行，控制高档住房、别墅区的建设规模。另一方面，一些城市房地产开放中土地严重供不应求现象严重。许多地方政府将大块的新增建设用地化作工业却，压缩了住房用地的建设面积，造成地价大幅上涨。部分城市还出现了开发商只炒地皮，进一步恶化住房的价格供应。针对部分成分住房用地缩水的状况，地方政府应当合理规划城市用地布局，合理制定土地供应计划。从而达到间接调控住房价格目的。

　　4.3规范房产税费制度简化行政审批环节，降低交易成本

　　房地产是生活的根基，政府可以通过减免房地产税费，从而降低房屋价格。在房地产商开发的过程中，要缴纳各种税，这些收费最终都要归结到住房的成本中，房价自然就提高了。另外通过减少办事环节，提高办事效率，公布税费标准，允许产权、规则、市政、交易等资料、信息公开查询等。

　　政府对房地产开发项目实施如此严格而繁琐的监管，是不符合市场经济的一种体现。政府需要做的是：在开发前对房地产开发企业的资质、信誉情况进行审查;建设中及建筑完成后进行严格的质量验收。

　　4.4建立和完善相关的法律法规

　　目前，需要建立和完善与房地产相关的法律法规，为住房建设计划和政策提供必要的法律依据，规定住房开发的具体要求和行业标准。房价水平最终会和当地居民的消费能力相匹配，房价上涨最终需要通过经济增长来消化，政府有责任有空间去干预，以实现可持续发展目标。为此，需要建立健全信息反馈监控体系、完善土地政策、住房政策等相关制度体系在有效抑制房价上涨有重要作用。

　　温家宝总理强调促进房价回归合理，表示“房价应与成本和合理的利润相匹配”,因为房地产行业的发展需要建立长效机制，必须告别此前饱受争议的发展模式，积极参与到一系列房地产行业改革的进城中来，比如土地制度改革、房产税的试点和全面推广等。

　　4.5建立和健全房地产信息发布制度

　　房地产行业信息不对称，信息掌握在地产开发商大佬的手中，公众对于信息来说出于弱势。政府应当定期对社会公开发布住房供求、住房价格的权威信息，为市场主体决策提供参考。同时，建立网上信息查询制度，及时更新有关内容，保证信息的现时性。在现有基础上，积极开发分地区、分品种、分项目的住 房信息，并定期向社会发布，使市场主体及时了解有关信息，掌握市场走势。建议媒体尽量客观地预测房价的走势，准确引导市民转变住房消费的观念。 此外，还要建立健全网上信息的公开查询制度，做到及时更新相关内容，保证信息的现时性，准确引导市民转变购房消费观念。

　　4.6完善开发投资新渠道

　　中国房价过快上涨，重要原因在于房地产市场越位成投资市场。许多购买者并非为了居住，而是期望未来升值并得到差额回报。房屋本是人们的基本生活消费品，现如今变成投资市场，必然引发市场秩序严重紊乱。反思如此严重的市场错位，关键就在于目前我国投资市场的不景气。以中国股票市场为例，目前已基本丧失了保值功能。所以，若想有效遏制房价的过快上涨。中国就必须优化整合投资市场，作为传统储蓄的投资方式已经不能满足人们对投资心理的期望。将商品房市场搞成投资市场，是我国市场经济秩序十分混乱的表现。房地产不是金融资产，投资应当转向秩序规范的金融市场，而不应该将购买生活用品性质的商品房作为投资的方向。对此，一方面需要坚决抑制对商品房的投资性购买;另一方面需要完善投资市场的保值功能。从而让资金回流到投资市场而不是游走在房产市场，标本兼治进而达到综合治愈的目的。