发布时间：2022-10-04 09:29 热度：
关于土地还原利率取值的若干思考
陈洁
摘要：文章结合目前行业实际，提出土地还原利率统一取值的弊端及不可取性。
关键词：土地还原利率；土地估价；投资；
土地估价常用的方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法，而对于收益性物业往往适宜采用收益还原法进行评估，收益还原法是对未来正常净收益进行科学预测，选用适当的还原利率将其折现到估价时点并以此类加求取估价对象客观价格的方法。
在实际操作中，收益还原法虽是一种常用的方法，但要用好却并非易事主要的难点在于未来净收益及还原利率的确定，尤其是还原利率，其准确与否将直接形响到评估结果的真实性和客观性，由于土地还原利率的确定存在技术上的难点，以致于错用、乱用现象时有发生，目前在土地估价行业，绝大部分地区还原利率取值较为单一，有的区域甚至一个城镇中只有一个土地还原利率。不同土地用途、不同时期、不同级差地块胡编乱套同一个土地还原利率，从而导致估价结果的产生极大偏差。
首先让我们来认识一下还原利率的实质，可将购买收益性房地产看成是一种投资：这种投资所需投入的资本额是房地产的价格，试图获取的收益是房地产预期会产生的净收益，因此还原利率实质上是一种投资的收益。
收益还原法中还原利率确定，按照估价规范有市场提取法，安全利率加减风险值调整值法，投资收益率排序插入法等数种方法，下面通过对几种方法的介绍、分析来论述。
1、市场提取法
市场提取法适用于市场发育较为成熟的区域，估价人员在拥有充分的案例条件下，通过搜集同一市场上三宗以上类似房地产的交易价格、净收益等相关资料选用相应的收益还原法公式，求出还原利率，这是一种较好的确定还原利率的方法，但在实践中有较大难度，需要掌握物业的市场价位，物业的租金及实际净收益，其收益还原法公式具体如下：
⑴房地产纯收益=年总收益-年总费用
⑵年总费用=年折旧费+维修费+管理费+保修费+税金
⑶房屋纯收益=房屋现值×房屋还原利率（房屋还原利率按土地还原利率加2个百分点计算）
⑷土地纯收益=房地纯收益—房屋纯收益
⑸楼面地价P=a/r[1-1/（1+r）n]
在了解宗地的年租金、土地单价、剩余使用年限后，即可依据以上公式采用试算法计算土地还原利率。
现在我们来看一下我们磐安城区2010年度几个租金情况：
在磐安城区中街历史老街区块的住宅出租房中，一套二室一厅建筑面积50平方米左右的套房的平均租金约440元/月左右，则每平方米建筑面积的年租金为106元，而该项区块的平均楼面地价为2000元/m，通过计算可得出土地还原利率为1%，综合还原利率为2%左右。
历史老街区块属磐安县城区一级地，住宅用房出租率较高，在一级地区块有一定的代表性，在其他级别住宅用房出租率与租金远没一级地高，计算出的土地还原利率会比1%更低：如在南园居住房小区二室一厅建筑面积70平方米左右的套房的平均租金为0.2%，综合还原利率为1.2%左右，而有些地方的住宅用房租金更低，用收益还原法基本上算不出价格。
我们再来看一下商业用房还是采用中街的样点，中街菜市场门口建筑面积约为40平方米，2007年底拍卖中以平均价100万元/间成交，该地块租金为6.5万元/间。查阅城区商业用地楼面地价表可知该地段平均楼面地价为7500元/m2，经基准地价修正后该样点楼面地价为15000元/m2，通过计算出土地还原率为5.2%，综合还原率为6%左右。
同时我们看一下九峰路地段商业用房，建筑面积为 40平方米，年租金1万元/间，则折合每平方米建筑面积的年租金为250元/ m2，该样点的单位面积楼面土地价格为4000元/m2左右，通过计算得出土地还原利率为2.3%，综合还原率为3%左右，根据上速所诉可以发现，如果一个城镇只采用一个还原利率是不妥的，不同土地用途、不同时期、不同土地级别土地还原利率应有所区别。
2、安全利率加减调整值法
安全利率加减调整值法就是以安全利率加一定的风险调整值。
风险调整值=投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠，安全利率在各种形式投资中应大小基本一致，实际投资报酬率之所以有差异，主要是由于市场风险不同，导致投资收益的不同，因此需要以安全利率加上风险补偿，但该方法主观性较强不易把握。
3、投资排序插入法
投资排序插入法是首先调查、收集估价对象所在地区的房地产投资、相关投资及其报酬率和风险程度的资料，再将所收集的不同类型的投资报酬利率按从低到高的顺序排列制成图表，然后将估价对象与这些类型投资的风险程序进行分析比较同时考虑管理的难易投资的流动性以及作为资产的安全性，判断出同等风险的投资确定估价对象风险程度应落的位置。
安全利率加减调整法和投资收益排序插入法都涉及到投资风险，众所周知投资报酬率与投资风险正相关，风险系数越大，其回报率也越高，反之则低，因而专业化越强的房地产其投资变现风险越大如化工类工业用地、液化汽站等仓储用地等，而同样较为普通的房地产如普通住宅，商铺其投资变现风险会小很多，从而进一步说明了前面计算中住宅用房还原利率如此低的原因。
综上所述不同地区、不同时期、不同用途、不同类型房地产由于投资风险的不同，还原利率也不相同，在实际项目中并不存在一个统一不变的还原利率，应针对不同类型土地区别对待。
