港口航运业地产多元化发展模式的研究

发布时间：2022-10-04 09:29 热度：

港口航运业地产多元化发展模式的研究

王 磊

项目管理,城市规划,论文网,期刊网

摘 要：本文通过对多元化战略的涵义、模式以及成功范例的探讨，初步分析了港口航运企业涉足地产业、实施多元化战略的发展模式、战略目标、实现方式和面临风险，从而提出港口航运企业在多元化框架下的更好发展的措施。

关键字：港口企业；地产；多元化；模式

目前，越来越多的以港口航运业为主业的企业在其堆场、仓储用地的基础上，开始涉足工业、商业地产项目，大规模实施以地产开发为主的多元化发展战略。本文将就多元化战略中地产开发和港口航运业如何更好地契合进行研究，并对战略实施提出进一步的建议和措施。

1.多元化战略的涵义

一般来说，多元化战略是指是指企业同时经营两种以上基本经济用途不同的产品或服务的一种发展战略。多元化战略是相对企业专业化经营而言的，其内容包括：产品的多元化、市场的多元化，投资区域的多元化和资本的多元化。

多元化战略的模式主要包括：

横向多样化。横向多样化是以现有的产品市场为中心，向水平方向扩展事业领域，也称水平多样化或专业多样化。包括市场开发型，产品开发型，产品、市场开发型三种类型。

多向多样化。这是指虽然与现有的产品、市场领域有些关系，但是通过开发完全异质的产品、市场来使事业领域多样化。包括技术关系多样化，市场营销关系的多样化，资源多样化三种类型。

复合多样化。这是从与现有的事业领域没有明显关系的产品、市场中寻求成长机会的策略，即企业所开拓的新事业与原有的产品、市场毫无相关之处，所需要的技术、经营方法、销售渠道等必须重新取得。

从国际国内著名企业多元化道路的成功经验来看，采取横向多样化及多向多样化模式发展的企业最多，且多元化业务间相关性越好的企业越容易成功。

2.港口航运企业多元化战略分析

2.1港口航运企业多元化战略的发展模式

一般港口企业多元化发展战略中新的发展业态，主要是在主业（港口航运业）发展过程中，由于港口码头扩建、仓储、堆场的用地需求而逐步产生的工业地产业及相关配套商业（居住）房地产业。因此港口航运企业的多元化发展战略通常都是典型的以土地资源为纽带的资源型多向多样化发展模式。土地资源不仅为港口航运企业拓展港口、实现港口航运业跨越式发展提供有力支持，而且促使港口航运业进入了一个与其相辅相成的新的发展领域。地产业态可以说是日趋饱和的港口航运业未来实现可持续发展的一个重要动力。

2.2港口航运企业可遵循的地产多元化战略的目标

总的说来，多元化经营的战略目标可分为：加速企业成长；充分利用现有资源和优势；加强核心竞争力；培育企业新的增长点，调整产业结构。

港口航运企业地产多元化战略的目标正是以土地资源为基础，在加强港口航运业这一核心竞争力的同时，积极培育地产（包括工业地产和商业地产）这一新的增长极，最终实现企业的快速增长。

2.3港口航运企业地产多元化战略的实现方式

多元化战略主要通过四种方式来实现：

2.3.1购并一个已经存在的公司：购并是多元化进入另一行业时最通行的一种方式，这不仅因为与从头开始一项全新动作相比，它是一条进入目标市场的捷径，而且因为它提供了跨越进入壁垒的有效方法。

2.3.2内部创业：内部开发是指主要依靠企业所拥有的资源和能力进入新的行业领域来开展多元化经营。

2.3.3战略联盟：战略联盟是指两个或多个企业为了实现特定的战略目标而采取的任何股权或非股权形式的共担风险、共享利益的联合行动。

2.3.4剥离清算（含业务转变、收缩和重组战略）：剥离可以采用以下两种形式中的任一种：母公司可以从一项经营中抽离股本，使之成为财务和管理独立的公司；母公司可以在其中部分保留或不保留所有权，或者母公司可以将其业务单元彻底卖掉，这种情况需要寻求一个购买者。

一般来说，港口航运企业在前期已经通过仓储、码头等用地的土地运作，积累并具备了一定的土地开发能力，在此基础上，内部创业和战略联盟的实现形式可以尽可能大的减少投资风险，更符合港口航运企业多元化发展的需要。

2.4港口航运企业地产多元化战略实施过程中的风险

港口航运企业多元化战略通常要面临五个方面的风险。

2.4.1来自原有经营产业的风险。企业资源总是有限的，多元化经营的策略往往意味着原有经营的产业要受到削弱。这种削弱不仅是资金方面的，治理层注重力的分散也是一个方面，它所带来的后果往往是严重的。然而，原有产业却是多元化经营的基础，新产业在初期需要原产业的支持，若原产业受到迅速的削弱，公司的多元化经营将面临危机。

地产业（尤其是工业地产）的特点是周期长、收益慢、前期投入大，前期的资金运作起到关键作用，在考虑进入地产业时，首先要充分考虑企业资源平衡的问题。

2.4.2市场整体风险。支持多元化经营的一个流行的说法是，多元化经营通过“把鸡蛋放在不同的篮子里”去化解经营风险。然而，市场经济中的广泛相互关联性决定了多元化经营的各产业仍面临共同的风险。也就是说，“鸡蛋”仍放在一个篮子里，只不过是篮子稍微大了一些罢了。在宏观力量的冲击之下，企业多元化经营的资源分散反而加大了风险。

2.4.3行业进入风险。行业进入不是一个简单的“买入”过程。企业在进入新产业之后还必须不断地注入后续资源，去学习这个行业并培养自己的员工队伍，塑造企业品牌。另一方面，行业的竞争态势是不断变化的，还要考虑到邻近的工业或商业园区开发者的“先入”优势，竞争者的策略也是一个未知数，企业必须相应地不断调整自己经营策略。所以，进入某一行业是一个长期、动态的过程，很难用通常的投资额等静态指标来衡量行业的进入风险。

2.4.4行业退出风险。企业在多元化投资前往往很少考虑到退出的问题。然而，假如企业深陷一个错误的投资项目却无法做到全身而退，那么很可能导致企业全军覆没。一个设计良好的经营退出渠道能有效地降低多元化经营风险。

2.4.5内部经营整合风险。新投资的产业会通过财务流、物流、决策流、人事流给企业以及企业的既有产业经营带来全面的 影响。不同的行业有不同的业务流程和不同的市场模式，因而对企业的治理机制有不同的要求。企业作为一个整体，必须把不同行业对其治理机制的要求以某种形式融合在一起。多元化经营多重目标和企业有限资源之间的冲突，使这种治理机制上的融合更为困难。

3.港口航运企业实施地产多元化战略的措施

3.1广纳英才

一般传统的港口航运企业，在船舶装卸、港口管理、仓储物流、航道码头等基础设施建设方面储备了大批优秀的专业性人才，而针对地产房产开发的工业厂房及民用建筑建设、土地运作、进入运作、基础设施建设等方面的人才储备则相对薄弱，当代社会企业竞争在某种意义上就是人才竞争，因此在多元化战略实施过程中，需要及时制定行之有效的进入行业的人才战略，近期可以通过招聘等方式引进急需的专业人才，中长期还需要逐步通过培养和梯队建设来完成地产方面人才的整体框架。

3.2整合企业文化

国内大型的港口航运企业的企业文化伴随着企业的发展壮大，在汲取老码头文化精华的基础上实现了质的飞跃，都已形成了一套独具特色、积极向上的企业文化体系。在多元化进程中，将地产业独有的文化特征逐步吸纳到港口航运企业整体的企业文化体系中，使其在这个体系中焕发出新的生命力，是企业急需关注的重点之一。

3.3合理配置资源

基于地产行业的特性，港口航运企业可能需要进行大规模投资，而且通常情况下，简单依靠工业地产的出让收益无法实现盈利。这可能造成企业的地产业务在相当一段时期内处于亏损状态，而且还需要大规模的资源投入。这种资源投入是否会在一定时间内对企业的港口航运主业造成影响，甚至影响到企业的经营水平，这些都需要在实事求是的前提下做好评估，并以此为基础合理配置资源的投入方向。

3.4争取政府政策支持

上面已经提到，通常状况下工业地产仅靠出让收益是无法盈利的。因此，政府优惠政策是工业地产开发的重要支持力量。目前很多工业园区的开发模式就是很好的范例。政策支持主要有两个部分，一是各类金、税、费的支持，二是政府用于区域基础设施建设的投资。可以说，不能期望通过土地出让一次性实现盈利，应当通过政策支持的方式获得长期、渐进、稳定的投资收益。

3.5完善金融体系，创新金融产品

在国际通用的产业分类体系中，房地产业更倾向归类于金融产业。可以说，地产开发的重点就是在于如何资本运作。需要在投融资方面有大胆的创新，除了采取传统的项目贷款融资以外，可以尝试企业债卷、股票融资、信托、以租代售、土地作价入股、土地抵押贷款等多种融资方式。从而实现地产业的可持续发展。

3.6建立退出机制

在加大新进入产业资金投入的同时，及时考虑退出机制也应在战略整体的考虑范围内，目前很多企业采取的以有限责任子公司作为主体进行土地开发的方式是目前非常通用且行之有效的方式。在进入时提前考虑退出渠道，将风险控制在有限的范围内，这也是多元化战略必须考虑的重要环节之一。

综上所述，港口航运企业实施地产多元化战略最关键的问题就是这港口航运与地产两个行业间拥有土地资源这一重要纽带，产业的密切相关性是多元化战略成功与否的要素之一。

参考文献：

[1]戴维•J•科莉斯.公司战略[M].北京：中国人民大学出版社，2001

[2]余来文．战略决定成败[M]．上海：蓝天出版社，2005

[3] 管益忻.以核心能力主线，打造新型战略管理模式[J].哈尔滨工业大学学报，2002（1）